造价控制在房地产项目中的应用研究

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1、造价控制在房地产项目中的应用研究【】造价控制是影响房地产价格最主要的因素之一，造价的控制贯穿于整个房地产开发全过程。本文根据笔者多年从事房地产工作的经验，分别从工程造价的含义、特点以及造价控制全过程在房地产开发中的实例做了如下简要阐述，并提出了一系列具体措施。　　【关键词】造价控制；房地产项目；应用　　　　引言　　工程造价通俗讲就是建筑工程的建造价格，目前中国建筑工程界对工程造价的定义有两种：①工程造价就是工程价格。就是建成一项建筑工程，实际或预计在技术劳务市场、设备市场、土地市场，以及承包市场等交易活动中所形成的建设工程总价

2、格和建筑安装工程的价格。它以工程这种特定的商品形式作为交易对象，通过招投标、承发包或其他交易方式，在进行多次特性预估的基础上，最终形成的价格。②从业主和投资者的角度来定义的话，工程造价是指建设一项工程实际开支或预期开支的全部固定资产投资费用。　　1工程造价构成及特点　　1.1我国工程造价的构成　　从定义上讲，“工程造价”里的“工程”包括各类的工程项目，但是笔者所讨论的“工程”主要是指建设类的工程。工程造价的定义是从不同角度理解事物的本质。对于建设工程的投资者，市场条件下工程造价就是建设工程项目投资，是获得项目要付出的价格；同时

3、也是投资者在作为市场供给主体出售建设项目时定价的基础。　　1.2工程造价的特点　　房地产工程造价有个别性、层次性、大额性、动态性以及差异性等等特征，这是由房地产建设工程的特点决定的。工程造价的范围较广，涉及到国民经济各部门、各行业，涉及到社会再生产的各个具体环节，也直接关系到人们的生活和居民的居住标准，所以工程造价的作用和影响都很大[1]。　　1.3我国房地产控制的现状　　我国的房地产业起步较晚，直到1994年我国政府宣布实行市场经济体制之后才真正形成我国的房地产业及我国的房地产市场，虽然只经过短短十几年的发展历程，房地产业己

4、经成为拉动我国经济增长的重要力量。据统计1997年以来每年房地产业拉动增长都在一个百分点以上，房地产业己经成为我国经济发展的一大支柱产业，我国房地产业在一年的投资及其在固定资产投资中所占比重的情况如表1.1　　尽管房地产行业制度、规范等正不断趋于完善，但由于其作用和影响之大主要存在如下八大问题：　　1.2.1缺乏规范的成本管理制度和体系；　　1.2.2设计变更、现场签证难以有效控制；　　1.2.3超合同付款时有发生；　　1.2.4无法准确掌握项目建设过程中的最新动态成本；　　1.2.5难以实时了解大量工程合同的执行进度；　　1

5、.2.6难以精确制定资金计划；　　1.2.7缺乏对成本历史数据的积累和分析；　　1.2.8缺乏对合作厂商的全面跟踪管理。　　2工程造价在房地产开发项目中的全过程控制　　2.1设计是有效控制开发项目工程造价的前提　　房地产工程设计是指工程项目的建设提供技术依据的设计文件以及图纸的整个活动过程，工程设计是对开发建设项目的实施意图和全面规划的具体描述，是房地产开发项目开发建设的灵魂，是处理技术与经济关系的关键性环节，是确定与控制工程造价的重点阶段。研究表明：初步设计阶段，影响工程造价的可能性在75％-95％指尖；技术设计阶段，影响工

6、程造价的可能性在35％-75％指尖；施工图设计阶段，影响工程造价的可能性在25％-35％指尖；而到了施工阶段，影响工程造价的可能性只有10％作用。由此我们可以看到，控制工程造价，设计阶段起着重要并且关键的作用。　　2.2工程招投标是有效控制开发项目工程造价的核心　　通过招投标的形式来引进竞争机制，在降低工程造价、确保工程质量、缩短建设工期等等许多方面都有明显作用，也有效地保障了招标人以及投标人的合法权益。房地产开发企业对施工单位的选择尤其要慎重，因为施工队伍的施工质量的优劣关系到房地产开发建设单位工程造价控制的成败。在选择施工

7、队伍时主要考察施工企业的技术装备、资信情况以及建设业绩等。我们要优先考虑近期建设业绩和建项目相同或相似的施工企业，而且特别要求创此项目建设业绩的有着丰富经验项目经理来出任项目经理。　　2.3施工管理是有效控制开发项目工程造价的重要环节　　施工阶段成本控制的关键，一是做好材料的定货，二是要严格的审查承包商的索赔要求，三是合理控制工程签证。由房地产开发企业引起的变更主是进度计划变更、施工条件变更、设计变更和工程项目变更等等。控制变更的关键在于开发商，应该建立工程签证管理制度，明确工程、预算等等相关部门、相关人员的分工和职权，我们要

8、确保签证的质量，杜绝不实及虚假签证的发生[2]。　　2.4竣工结算是有效控制房地产开发项目工程造价的关键　　工程造价管理的重要环节之一就是工程造价的合理确定，在确定房地产项目工程造价时，我们坚持以现行的工程造价管理规定做为依据，根据甲乙双方在施工合同中的合约，按照竣工图结合设