论城市房屋拆迁制度的问题及完善

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1、论我国城市房屋征收拆迁法律制度的问题及完善内容摘要:随着城市市政建设和旧城区改造步伐的加快,我国城市房屋拆迁的矛盾日益突出,成为最易引发社会问题的一个领域。2011年是城市房屋拆迁立法的重要一年,《城市房屋拆迁条例》退出历史舞台,《国有土地上房屋征收与补偿条例》取而代之。相较于旧条例,新条例有一定的进步但也存在执行上的一些问题。完善我国城市房屋拆迁的思路任重道远。关键词:城市房屋拆迁《国有土地上房屋征收与补偿条例》弊端完善一 、城市房屋拆迁制度概述(一)城市房屋拆迁制度的概念及法律依据1城市房屋拆迁制度

2、的概念  城市房屋拆迁制度是指因国家建设、城市改造、整顿市容和环境保护等需要,经政府有关主管部门批准,由建设单位或个人,对现有建设用地上的房屋及其附属物进行拆除,对房屋的所有人和承租人进行安置、补偿等一系列活动的总称。且城市房屋拆迁的应当是国有土地上的房屋。  2 法律依据  2011年1月12日《国有土地上房屋征收与补偿条例》第一条规定:为了规范国有土地上房屋征收与补偿活动,维护公共利益,保障被征收房屋所有权人的合法权益,制定本条例。我国《宪法》修正案第13条第3款也明确规定:“国家为了公共利益的需要

3、,可以依照法律规定对公民的财产实行征收或者征用并给予补偿”。2007年出台的《物权法》第42条规定:“为了公共利益的需要,依照法律规定的权限和程序,可以征收集体所有的土地和单位、个人的房屋及其他不动产。征收单位、个人的房屋及其他不动产应当依法给予拆迁补偿、维护被征收人的合法权益,征收个人住宅的还应当保障被征收人的居住条件。”除以上法律法规之外,《土地管理法》、《城市房地产管理法》等法律法规对城市房屋拆迁都有相应的规定,在此就不一一赘述。二、《国有土地上房屋征收与补偿条例》的变动及其评价(一)强化被征收人

4、权益的保护在新条例中,强化了对被征收人权益的保护:如不得以暴力胁迫手段实施搬迁;对被征收房屋所有权人给予公平补偿;实施房屋征收应当先补偿、后搬迁;补偿方式多样,被征收人可以选择货币补偿,也可以选择房屋产权调换,选择房屋产权调换的,产权调换房屋交付前,房屋征收部门应当向被征收人支付临时安置费或者提供周转用房等。这体现了对被征收人的尊重。在新条例中感受到此次立法改革更多的从民众出发,以切实保障公平公正,维护公民利益为出发点,体现出的是法律严肃面孔下更多的人情关怀,坚持程序合法性与正当性审查标准,在严格审查标

5、准的同时给予法官必要的裁量权,坚决防止滥用强制手段和形式合法、实质不合法现象的发生。(二)直面拆迁矛盾,解决现实难题1、明确房屋征收与补偿主体。新条例第四条规定:“县级以上地方人民政府负责本行政区域的房屋征收与补偿工作;禁止建设单位参与搬迁活动。”这就是说,实施公益性征收、补偿的主体只有一个,那就是政府。明确政府是征收补偿的主体,是对现行操作的彻底颠覆。而过去,开发商为拆迁主体,其为了追求利润,往往尽可能压缩拆迁补偿标准,并且把拆迁的补偿损失转嫁到房价里,由此导致拆迁矛盾愈演愈烈,不断升级。2、明确对被

6、征收人的补偿范围及补偿标准。“我国房屋拆迁所引发的矛盾,集中体现在补偿是否公平合理、是否让拆迁和被拆迁双方都感到满意这个问题上。”[4]新条例中,明确规定了对被征收人的补偿范围包括:“被征收房屋价值的补偿;因征收房屋造成的搬迁、临时安置的补偿;因征收房屋造成的停产停业损失的补偿。”该条款切实从被征收人的合法权益出发,使征收补偿能够足额落实。同时十九条规定:“对被征收房屋价值的补偿,不得低于房屋征收决定公告之日被征收房屋类似房地产的市场价格。被征收房屋的价值,由具有相应资质的房地产价格评估机构按照房屋征收

7、评估办法评估确定;房地产价格评估机构由被征收人协商选定。”之前,绝大多数情况下,对房屋价值的评估皆由政府指定的评估机构进行的,有的甚至是由开发商直接指定的评估机构评定。由于被征收人缺乏选择权,造成了被征收人对评估机构的不信任。但新条例的规定,极大地维护了被征收人的合法权益,促进了房屋评估的公平公正,且从实质上遏制了错估、漏估、少估等不公平现象,使评估更具科学性和公正性。3、明确废除行政强制拆迁,确立裁执分离的执行方式。新条例中规定:“被征收人对补偿决定不服的,可以依法申请行政复议,也可以依法提起行政诉讼

8、。被征收人在法定期限内不申请行政复议或者不提起行政诉讼,在补偿决定规定的期限内又不搬迁的,由作出房屋征收决定的市、县级人民政府依法申请人民法院强制执行。”这使得强制执行权从行政转移到司法中。中国政法大学法学院院长薛刚凌认为:“条例实施后,行政机关只能到法院申请强制执行,制度设计者希望通过司法程序的设置来保障群众合法权益,把风险降到最低。”[6]三.目前我国城市房屋征收实施过程中存在的问题(一)对公共利益的界定模糊《国有土地上房屋征收与补偿条

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