郑州西站路董寨牛砦项目经济效益评估课件

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1、西站路董寨牛砦改造项目效益评估区域及地块分析PART1区域房地产市场分析PART2PART3项目物业价值评估及效益测算项目本体分析·区域分析——项目处于中原区的北部板块，地理位置优越，处于中原区主城区、金水区、高新区三区合围地带，是三区中转、交流的纽带，随着高新区的快速发展，城市道路建设的完善，区域的核心地位凸显中原区主城金水区高新区项目地块分析·N2-03、07、09地块——三地块相邻，东邻桐柏路、北临朱屯路、西邻董寨大街、南邻桐柏路，三块土地面积仅8071㎡，社区整体感较低N2-03N2-07N2-09N2-03地块（二类

2、居住）：限高＜100米；建筑密度＜20%容积率＜6.3；人口容量＜511人N2-07地块（商业用地）：限高＜24米；建筑密度＜20%容积率＜0.5N2-09地块（商务用地）：限高＜100米；建筑密度＜20%容积率＜5.0地块优势：1、地块比较方正，利于后期项目建设及布局2、地块上附着物基本已拆迁完毕地块劣势：1、地块较小，不利于后期规划2、周边老旧小区较多，后期环境嘈杂3、临主干道，对项目交通出行造成影响项目地块分析·S3-02、S5-02、03地块——项目临陇海铁路、主干道西站路、桐柏路，地块方正且面积较大，但地块南北进深较

3、短，受陇海铁路与金水西路双重影响，后期居住环境较为嘈杂，噪音污染较大S3-02地块（二类居住）：限高＜100米；建筑密度＜25%容积率＜6.5；人口容量＜11017人S5-02地块（二类居住）：限高＜100米；建筑密度＜28%容积率＜6.3；人口容量＜2448人S5-03地块（商务用地）：限高＜100米；建筑密度＜50%容积率＜9.0地块优势：1、地块上附着物基本已拆迁完毕地块劣势：1、地块呈狭长型，不利于后期规划2、临陇海铁路，后期噪音影响较大3、临主干道，对项目交通出行造成影响S3-02S5-02S5-03项目地块分析·S

4、2-03地块——地块紧邻西站路、秦岭路两条城市主干道，南侧有陇海线；地块交通条件好，除陇海线与主干道车流噪音影响外，西南距热电厂不到200米，后期居住环境较差S2-03地块（二类居住）：限高＜100米；建筑密度＜25%容积率＜6.0；人口容量＜3583人地块优势：1、高于道路地平，可做坡地景观2、地块内部附着物少，地面较为平整，后期拆迁较为方便地块劣势：1、南侧紧邻陇海铁路，会对后期居住形成噪音影响2、地块西南侧有火力发电厂，回去后期居住造成灰尘及噪音污染3、地块不方正呈梯形布局，会对后期楼盘布局造成影响S2-03项目地块分析

5、·N1-03地块——地块东邻红色家园小区，南邻西站路（，西邻冉屯东路，北临风和日丽小区；地块为商务地块，区域内商务气氛淡薄，商务产品开发难度高N1-03地块（商务用地）：限高＜100米；建筑密度＜40%容积率＜5.8地块优势：1、地块比较方正，利于后期项目建设及布局2、紧邻城市主干道西站路（后期金水路西扩道路）地块劣势：1、地块现未拆迁，为风和日丽售楼部2、东侧紧邻红色家园与地块之间有部分简易用房，后期不知会作何用途，为地块不稳定因素N1-03金水西路金水路(金桥宾馆—大石桥派出所)段下穿于京广铁路第已于6月10日动工西站路沿

6、线拆迁工作已经完成、为金水路西延工程中的高压线网入地和西站路扩宽做好准备为了防止路面重复施工、地铁5号线西站街站点提前施工和西站路改造工程及黄河路下穿北编组站隧道同步施工同步进行西三环段辅道缺口已经打开、修建完成为金水西路贯通做好准备、全面衔接西三环的交通、共享西流湖公园的绿化生态资源金水路西延工程东段示意图西站路南侧拆迁完毕地铁线路规划图项目本体分析·西站路改造——金水西路改造工程整体分两部分动工，预计2016年初通车，西站路改造一方面将更好的联通金水、郑东提升区域价值，另一方面则恶化区域交通环境等地铁5号线西站街出入口在施

7、工项目地块郑州地铁5号线通过的片区包括：高速铁路郑州东站片区、郑东片区、金水。中原片区、西北片区、西部服务片区、中原二七片区、管城片区、经开片区，可以为核心区外围各功能片区之间提供快速联系郑州地铁5号线站点拟设站点33座，其中10座是换乘站，分别与1号线、2号线、3号线、4号线、6号线各换乘两次地铁五号将于2014年9月20日正式施工，预计2018年底通车从2015年开始每年将有一条地铁或延伸工程完工、将加快城市发展的进程项目本体分析·轨道交通——项目紧地铁5号线西站街站，随地铁五号线的施工通行可以与其他地铁线路无缝换乘，极大

8、的实现区域与全程的快速连接，促进地块价值的提升项目地块幼儿园：（1）正商明钻幼儿园（2）水晶幼儿园（3）郑州红苹果幼儿园（4）清城美苑实验幼儿园（5）河南城开幼儿园（6）新世纪幼儿园（7）绿草地幼儿园（8）郑工集团幼儿园（9）风和日丽幼儿园（10）中原都市幼儿园（11）贝贝特