房屋面积测算标准与得房率确定分析

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1、房屋面积测算标准与得房率确定分析化州市房产管理局广东化州525100摘要：木文围绕我国现行的房屋面积的测算标准和得房率确定方法展开讨论，研宄了对比分析和数值分析等方法，分析了房屋面积测算标准的适用范围及条件，阐述了房屋得房率的科学概念，说明了房屋得房率在分析和量化房屋所有权权益方面的作用，经过实践证明该讨论的结果对于房地产的发展有着重要的意义。关键词：得房率；套内使用面积；建筑面积；测算标准引言随着我国经济的不断增长，城市化进程不断加快，房地产行业得到了良好的发展。但是在房屋面积测算标准的使用和得房率的确定方面仍然存在着许多的问题，影响了

2、房地产的进一步发展。因此，如何对这两方面进行详细的探讨成为了保障各方权益的重要基础。下面就此进行讨论分析。1房屋面积测算标准1.1房屋面积测算的国家标准与适用条件目前，在我国住宅开发建设各阶段中，规范房屋的国家标准主要有三个，即国标50096-1999《住宅设计规范》、国标GB/T50353-2005《建筑工程建筑面积计算规范》和国标GB/T17986.1-17986.2-2000《房产测量规范》，如何正确选择和运用每个标准是最终得出公正、客观、科学合理的测量和估价结果的关键因素。《住宅设计规范》主要用于住宅规划设计阶段，目的是为保障城市

3、居民基木的住房条件，提高城市住宅功能质量，使住宅设计符合适用、安全、卫生、经济等要求，注重使用功能，服务对象主要是政府规划管理部门及开发商。《建筑工程建筑面积计算规范》主要满足工程招投标、预决算的需要,规范工业与民用建筑工程的面积计算，统一计算方法，注重的是住宅及工业等项目实物量消耗的大小，服务的主要对象是开发商和建筑施工企业。《房产测量规范》主要是采集和表述房屋实物及用地的奋关信息，为产权产籍管理、房地产开发利用、房地产交易、征收税费，以及为城镇工业与民用规划建设提供依据，注重的是权益，服务于政府房地产管理部门、开发商及各业主。1.2各

4、测绘标准的主要区别1.2.1强制性不同。三个规范中《住宅设计规范》是强制性标准，另外两个规范是推荐性标准。1.2.2应用范围及侧重点不冋。《住宅设计规范》用于住宅规划设计阶段,注重住宅的使用功能；《建筑工程建筑面积计算规范》用于工程招投标、预决算工程量的计算，注重的是住宅及工业等项B实物量消耗的大小；而《房产测量规范》用于房屋交易、产权产籍管理及税费征收等，注重的是权益。1.2.3建筑面积涵义不同。《房产测量规范》中的建筑面积是指外墙勒脚以上，结构牢固、有顶盖、层高在2.2米以上各层的外围水平投影面积，同吋包括阳台、挑廊、地下室、室外楼梯

5、等辅助设施的面积。房屋建筑面积的计算原则上应具备以下条件：(1)座具有上盖；(2)应有围护物；(3)结构牢固，属永久性的建筑物；(4)层高≥2.2米;(5)可作为人民生产或生活的场所。《建筑工程建筑面积计算规范》中的建筑面积是指外墙勒脚以上，层高在2.2米以上按外墙结构外围水平面积计算全面积，坡屋顶内空间浄高超过2.1米以上计算全面积，浄高在1.2米-2.1米的部分应计1/2面积，挣高不足1.2米不计面积。《住宅设计规范》中强调的是住宅应按套型设计，每套住宅应设卧室、起居室(厅)、厨房和卫生间等基本空间。如：套型分四类，各类居住空间

6、按使用面积依次分为34m2、45m2、56m2、68m2，即规定和强调每个功能空间使用面积大小，同吋对高度、采光、通风、保温及各功能区之间的平面布局均冇严格的要求。而套型建筑面积等于套内使用面积除以标准层的使用面积系数。标准层使用面积系数等于标准层使用面积除以标准层建筑面积。2房屋得房率的确定房地产估价师在评估过程中，除了分析房屋所在的区域环境、工程质量、价格、房型、产权面积、容积率、绿化率等因素和指标外，冋吋还特别关注房屋专有部分面积占产权面积的比率，即房屋的得房率。关于房屋得房率0前冇如下三种计算方法：得房率=1-共用面积分摊系数①得

7、房率=套内建筑面积/建筑面积②得房率=套内使用面积/建筑面积③但一直没有一个统一、明确和权威的说法。本文将以实例的形式来分析和探讨这三种计算方法的数值大小、理论性及合法性。2.1数值大小分析假设上述三种说法均正确，则通过实例用数学方法对各自大小进行对比分析。第一组为某小区40#楼，主体六层，共计三个单元，一至五层一梯两户，户型、面积相等，有1.8/2m2的半封闭阳台（附加面积0.9m2，下同），六层两户合成-户，有归产权人所有的56.2m2未计建筑面积（即附加面积）的平台；第二组为开发区内某高层公寓28-01和28-02号房，主体32层，

8、框剪结构；第三组为区内某住宅小区9#楼，主体六层，三个单元，一至四层一梯两户，房型、面积相同，南北有半封闭阳台面积为5.33m2/2,五层与标准层差别在于南北半封闭阳台无顶盖，不计产权面积（5