保利·小泉视觉表现&项目推广策略提案课件

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1、一、我们的市场氛围如何（一）重庆别墅的区域分布含谷区：海兰云天、香格里拉二期等北部新区：龙湖蓝湖郡、棕榈泉国际花园、保利国际高尔夫花园、常青藤、比华利豪园等南山别墅区：高山流水北碚别墅区：中安·翡翠湖、水天花园·鹭岛等巴南别墅区：日月山庄、威尼斯印象等其他区域：南岸铜元局片区、江北石马河片区等总结：北部新区别墅已占据重庆别墅市场的半壁江山。B17片区、渝北两路别墅区、南山别墅区、北碚别墅区将成为重庆最为集中的别墅地带。而近期开发别墅受规划的影响，存在别墅与多层、小高层等多住宅形态的杂和，很少出现纯粹的独幢别墅社区。（二）几大区域的地块比

2、较环境价值：B17片区和渝北两路别墅区：临近机场+周边大部分地块风景优美南山别墅区：重庆天然绿色屏障和城市“肺叶”北碚别墅区：浓厚的文化氛围+优美的生态环境北部新区：起伏的山丘+河流+高尔夫球场小泉景区：天然原始森林+自然资源+人文资源产品形态：北部新区：别墅类型较为齐全，价位从5000元/㎡到16000元/㎡不等，产品定位主要以休闲居家型别墅为主。B17片区和渝北两路别墅区：从已经露面的别墅项目和将要露面的别墅项目看，主要是休闲度假和商务型别墅为主，价位从4500元/㎡到6000元/㎡不等。南山别墅区：大量为纯独栋别墅、双拼别墅、联排

3、别墅，价位约5500元/㎡。总结：南泉小泉景区具备有良好的交通环境和优越自然环境，而且更具有别墅产品的纯粹性，即全独幢别墅社区，片区别墅档次更被看好。（三）重庆别墅特点受开发商的水平、消费群体的素质影响，别墅总体素质越来越高。真正叫得响的别墅品牌不多，经典别墅较少。别墅风格从相对单一、呆板中，逐渐开始向多元化发展，但并不成熟。逐渐重视和加强别墅社区文化积累，成为另一道营销风景线。别墅的购买群体逐渐从单纯的标榜身份转向对精神品位的要求。越来越重视细节（别墅产品的细节提升、蓝湖郡的细节）。（四）本项目的市场机会小泉景区的历史文脉优势高品位独

4、幢别墅文化开发商的开发理念与实力实力营销概念和包装差异化产品细节的力量差异化的别墅风格二、关于我们自己位置：重庆市巴南区南泉镇90号，地处南山—南泉风景区之“小泉景区”。项目配套：享有校长官邸和陈果夫、陈立夫别墅等人文资源，文化资源环境丰富；区域周边有丰富的温泉及矿泉资源，原生松林相伴，生态环境极佳；再加上背靠松林山，前临花溪河水脉，景观资源独具特色。交通：项目所在地为重庆巴南风景区，距重庆市中心18公里，正常行驶仅需25分钟左右；规划设计要求要点：规划用地面积：20.82万平方米别墅总用地面积：17.68万平方米建筑类型：全独立别墅容

5、积率：0.25绿化率：大于60%三、我们的目标客户（一）目标客户群体“隐性富豪阶层”基本特征35-55岁之间，事业有成，有很高社会地位和经济基础，处于金字塔上端，追求健康、高品位的低调生活。群体组成私营企业主阶层(公司总裁、公司股东、私营企业主等)专业高技术人员阶层（股票经纪人、律师）政府公务员管理阶层经理人阶层艺术家阶层等（二）目标消费群的精神特征“冷静、睿智、理性”他们有丰富的经历；他们对社会文化的独到认识与见解；他们富有生活洞见的哲学思考；他们很多可以炫耀的资本，但更多人选择低调沉着；他们消费行为有较深的精神因素，具备较高精神追求

6、，并坚信自己的价值判断；他们更多是知本家，而不是资本家。（三）目标消费群精神特征对应的广告走向事关品位与生活哲学的心理对位；以智慧的观点与受众沟通，为受众留下想象空间；找准对象，并采用目标对象特定的话语方式。总结：目标群体的分析，让我们对项目营销推广成功满怀热诚：只有对位的消费群体，才会有对味的营销推广，才可能在一定限度内引导消费，才会有成功的销售。四、找到我们的核心利益点（一）我们的观点：”品位”与”品味”是需要强调的，购买高档别墅其实是在为自己的理想与价值观买单。（二）保利小泉的购买本质名门的生活方式与空间享受让生活发生质变。理性地

7、说：不同的产品，极少的个性。感性地说：品位、品味、哲学、文化。（三）价值元素稀缺人文名流地标纯独栋别墅社区纯正自然风情建筑隐性生活方式有林有泉有庭院温泉SPA养生最真的自然（四）细节魅力主次空间分流呈现独创“现代山地”别墅“多会所”尊贵空间最大化观景处理高贵植被传世收藏（五）我们的建议结合目标群体特性，针对目前市场面单调沉闷的别墅营销推广，源于对产品卖点的分析——我们在产品的卖点中，寻找到可资利用的营销概念源点。五、本案应建立一种什么样的形象让客户接受和认知？（一）重庆比较具有代表性的别墅盘的形象剖析北美顶级派龙湖蓝湖郡：最高端别墅形象

8、，北美建筑风格；佰富高尔夫别墅：最高端别墅形象，包括了法兰西、维多利亚、歌特堡以及大和等多种建筑风格；纯北美派华利豪园：高端别墅形象，美国加州比华利山的豪宅建筑风格；保利国际高尔夫花园：果岭旁独栋别墅，简约