关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的讲座

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2、关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的讲座关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的讲座关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的讲座关于审理商品房买卖合同纠纷案件适用法律若干问题的解释的讲座尊敬的各位同仁：上午好！我很荣幸被深圳仲裁委员会聘请为仲裁员，今天我和大家一样，是来参加这个培训会的，也是来聆听冯主任代表深圳仲裁委对今后仲裁工作的发展以及对仲裁工作的要求所作的报告，来学习的。同时仲裁委的几位主任让我就最高人民法院2003年颁布的关于审理商品房买卖合同纠纷案件的司法解释给大家作一个介绍。这个司法解释从2003年6月1日开始施行了

3、，一共二十八条，我根据内容把条文分成十一个问题给大家作一个介绍。我们从2000年起对房地产开发方面的问题，特别是城市房地产法实施以来房地产开发方面的问题进行研究，准备起草一个统一的司法解释，涉及土地使用权出让、转让，合作建房，建设工程合同，房屋买卖（预售），还有房屋租赁、抵押（按揭）等，内容很多。这些内容由于合同的主体、权利义务、各种合同纠纷的违约事实、承担合同责任的方式都不尽相同，统一规定起来难度比较大，有些内容也感觉不太成熟，大家觉得商品房买卖这部分内容，在房地产开发案件中占的比例比较大，社会投诉反映的意见也比较多，相比较这部分内容也相对成熟一些，因此把这部分内容首先制

4、定出来。最高法院现在正起草一个土地使用权转让的司法解释和建设工程合同的司法解释，已经起草出来，正在公开征求意见，准备近期陆续出台。起草商品房买卖司法解释过程中，主要贯穿着两项原则：一个是严格贯彻诚实信用原则，比如说预约合同，比如说宣传广告中的内容，虽然没有成为商品房买卖合同的正式内容，但是根据诚实信用原则，如果违反约定，也要求当事人承担相应的违约责任。对没有依诚信原则而给对方造成损失的，要承担赔偿责任。本司法解释的好多条款都体现了诚实信用原则的精神。第二，由于商品房买卖合同主体一方是房地产开发商，另一方是社会上不特定的买受人，他无论对房屋的专业技术方面的了解程度，还是从签订

5、和履行房屋买卖合同的地位和能力方面，都处于弱势的一方，因此我们这个司法解释体现了对弱势一方合同主体的保护。这两个原则贯穿于这个司法解释的全部内容。一、关于本司法解释的适用范围。本司法解释的适用范围体现在司法解释第一条中，有这么几层内容：第一作为商品房买卖合同的出卖人一方，不是任意主体都能适格的，私有房屋（不论是以前遗留的私房，还是近几年由于房改政策取得的房屋）买卖，二手房屋（从商品房市场购买的房屋又以所有人的身份在市场上出售）买卖都不属于本司法解释中商品房买卖范畴。顾名思义，商品房是指为了交易而生产的房屋，只有房地产开发企业自己开发并以自己名义销售的房屋才属于商品房。我们这

6、个司法解释调整的，就是房地产开发商作为特定出卖人的商品房买卖合同，合同主体的这一方是特定的。另一方作为买受人，是市场上对房地产开发商推出的商品房进行购买的社会上的不特定人。有些也是房地产开发商开发并销售的房屋，但在销售过程中只针对特定主体，比如说房地产开发商销售的经济适用房，由于受特殊政策调整，土地是划拨或者是低于市场价取得的，税费也依政策减免，销售价格也受一定限制，依规定只能卖给中低收入的家庭。因此，买受人只有经过审批才能成为经济适用房的购买人。又比如开发商取得了开发项目以后，就被某一个特定的买受人如银行买下来，开发商要按照银行的使用要求进行设计和施工，那么这种房屋买卖，

7、也不是向社会上不特定的公众来销售，在合同履行过程中发生的纠纷就不适用本司法解释调整。另外，适用本司法解释还要注意，作为买卖合同的标的物，即可以是现房（已建成的房屋），也可以是期房（正在建设中的房屋），商品房预售合同是商品房买卖合同中的一种形式。二、关于预售合同效力问题。首先讲预售合同效力的认定。在现实生活中，开发商销售商品房一般都通过预售的方式进行，这样可以及时实现资金回笼，减少自有资金的投入，降低市场风险。现房销售与一般买卖合同差别不大，合同条款一般都比较明确具体。因此对于现房买卖合同效力的审查，与其他买卖合同的