我国城市住宅区业主自治立法研究

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1、我国城市住宅区业主自治立法研究一、文献综述日本、德国、美国、法国，包括我国香港、台湾地区，尽管在立法上存在不少区别，但不可否认，它们已经通过建筑物区分所有权的立法及司法落实了业主自治，积累了丰富经验。《美国统一区分所有权法》[①]及联合国欧洲经济委员会《转型国家建筑物区分所有权指南》[②]是境外立法的典型代表。20世纪90年代以来，我国业主自治发端。《物业管理条例》作为第一个明确规定业主自治的行政法规，自其实施至今虽已近七年，但业主自治严重缺失的局面依然没有根本改变。《物权法》虽确立了“业主的建筑物区分所有权”制度，为业

2、主自治奠定基石，但原则性强操作性差。全国各地立法不一且越权严重。这些已成为制约业主自治发展的一个重要因素。在业主自治逐渐成为社会关注焦点的同时，国内与之相关的论著逐渐增多。早在1995年，《现代建筑物区分所有权研究》一书就系统地介绍了区分所有权的发展史和境外立法概况，并于2007年更名为《建筑物区分所有权研究》修订出版[③]。《美国物业产权制度与物业管理》[④]让我们对美国的物业管理制度有了一定了解。《物业管理》[⑤]从不同角度对业主自治进行了精彩的阐述。《物权法》颁布后，王利明教授在《业主权利与业主自治》[⑥]一文中指

3、出“应当充分尊重业主自治，如果没有业主自治，我们就无法落实业主权利,就无法管理业主的共有财产。”所有这些论著和境内外立法，为业主自治立法研究提供了重要参考。二、本文研究思路境内外的立法和实践告诉我们，物业管理的本质在于业主自治。但是，目前整个社会的业主自治观念尚十分薄弱，对业主自治的各种误解也不少见，如有的人认为倡导业主自治有些敏感，有的认为业主自治是业委会自治，还有的认为业主自治是业主自管，更有人认为业主自治不可行。为此，笔者首先对业主自治的基本理论进行了梳理，论证了业主自治的必然性、正当性、重要性，廓清了的业主自治的

4、理论边界，为分析现有立法不足及提出立法建议奠定了理论基础。其次，在对境外内立法进了比较研究的条件下，特别注重结合我国业主自治实践，运用理论联系实际的研究方法，分析指出现行立法的指导思想存在严重偏差，制度设计存在诸多不足，并对其错误思想根源进行了批判。第三、既继承我国实践经验及立法成就，又吸收境外立法优点，以保障业主自治为出发点完善业主自治具体制度设计，并提出尽快制定一部专门的业主自治法。第一章 业主自治界说一、业主自治的概念(一)业主自治的内涵现行“物业”一词，源于香港，现已成为社会公众对于房屋、土地等不动产的通称,在民

5、间场合，“物业”有时还指物业公司。《物业管理条例》(本文以下简称《条例》)中的 “物业”是指“房屋及配套的设施设备和相关场地”[⑦]。《物权法》代之以“建筑物及其附属设施”称谓[⑧]。“业主”在《现代汉语词典》的定义为“产业或企业的所有者”[⑨]。房地产领域内的业主是指物业的所有权人。我国物权法认为，建筑物区分所有权由专有权、共有权和管理权[⑩]组成。在区分所有[11]的条件，如何兑现业主“对共有物业享有共有和共同管理的权利”[12]，即业主如何通过自治方式处理与之有关的公共物业事项，[13]是业主自治的基本内容。据此，

6、可以将“业主自治”定义为：“在建筑物区分所有条件下，全体业主通过民主程序建立自治组织，确立自治规范、自主决定公共物业事项的活动。”城市住宅区[14]的业主自治问题，是本文研究的重点。(二)业主自治的外延1、“业主自治”不等于“业主自管”一些人将由业主放弃专业的物业企业而由自己实施物业服务称之为“业主自治”，这是对业主自治的误解。业主自治的核心和实质在于以自治实现自主,“业主自管” 不等同于 “业主自治”。业主自治之下，可以存在业主自管、专业物管或其他管理服务人等多种物业服务方式。“业主自管”体现了业主自治，而业主自治的内

7、涵要比“业主自管”大得多。只要实现了业主自治，无论采取哪种物业服务模式，有无聘请专业人员参与，均属于业主自治范畴。2、“业主自治”不等同于“业委会自治”业主自治是全体业主通过自治方式实现自主管理小区的活动，而不仅仅是指业委会所担负的自治职责。业委会履行职责的活动属于业主自治的重要部分，但将业主自治等同于业委会自治，混淆了局部与整体的关系。二、业主自治的必然(一)物业的复杂化、高层化是业主自治产生的自然原因由于土地紧缺及人口大量向城市集中，房屋的立体化、高层化进一步加剧，加之人们对生活质量的要求也越来越高，物业的结构日趋复

8、杂，形成了比重越来越大的配套物业[15]。可以毫不夸张地说，在现代城市，没有配套物业的小区或建筑物是不存在的：没有了配套物业，住宅、商铺等专有部分不可能存在，或即使存在也不能发挥任何功能。对配套物业进行必要的管理、维护、建设，以及维持小区的良好秩序，是实现专有部分正常使用功能的必然要求，这就在客观上形成了必须解决的大