住宅区建设项目可行性研究报告

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1、郑州十二里屯项目可行性研究报告二零一零年七月23目录1.项目背景31.1.报告编制目的31.2.项目概况31.2.1.地块基本条件31.2.2.项目资源分析41.2.3.基地资源评估表52.项目开发经营环境分析62.1.1.2010年上半年全国房地产市场回顾62.1.2.上半年房产政策效果：72.1.3.2010年下半年国内房地产市场趋势预测72.1.郑州市房地产市场分析72.2.1.2010年上半年郑州整体市场情况分析72.2.2.2010年下半年郑州房地产市场展望113.区域房地产住宅市场研究123.1.项目所处房地产板块市场特征分析123.1.1.东风路沿线板块：区位优势明显，居住氛

2、围浓厚123.1.2.东风路板块供应量稍显不足，供求比失衡，新政影响成交量萎缩123.2.项目区域主要竞争项目分析123.2.1.主要在售竞争项目一览表123.2.2.后续市场供应预测133.2.3.重点竞争个案分析143.3.项目区域置业者分析154.项目开发经营SWOT分析及销售价格预判164.1.项目综合分析（SWOT分析）164.2.项目销售价格预判164.2.1.建筑类型164.2.2.销售价格建议175.项目开发经营策略及投资估算185.1假设预算开发方案186.营销推广节奏206.1.郑州楼盘销售一览表206.2.产品推售时间206.3.入市节奏及产品类型的选择217.项目综

3、合评价217.1.结论22231.项目背景1.1.报告编制目的1、在对项目开发经营环境进行详细分析的基础上，结合项目所处的区位环境，对该地块的市场价值进行合理的评估。2、对项目的可行性与开发经营策划提出初步意见。3、结合市场的状况和项目的特点，探索项目开发经营的可行方式。4、对项目投资预期进行分析。5、对项目决策及其实施的优化提出建议。6、对项目产品、价格及推售节奏等提出合理化建议。1.2.项目概况1.2.1.地块基本条件地块位置：该地块位于郑州市东风路沿线，具体位置为西起天明路、南临群办路，东接丰庆路西，位居东风路核心板块。地块目前为驾校及部分住宅，住宅部分已拆迁完毕，地块较为平整。Ø地

4、块编号：Ø项目四至：西起天明路、南临群办路，东接丰庆路，位居东风路核心板块；Ø用地面积：65亩；Ø规划用地性质：住宅Ø建筑容积率：≤4；Ø总建筑面积：约17万㎡，(其中回迁面积约2.6万平米)231.1.1.项目资源分析方向资源照片东东面为丰庆路，丰庆路两侧为小型的沿街门店，档次较差南南面是群办路，群办路南侧是为老式居民区，房屋破旧西西面临天明路，隔路相望是该区域商业核心——天旺商业广场北地块北临五洲强仔俱乐部，东风路北临市政公园——绿荫广场。231.1.1.基地资源评估表权比细目优良中等一般较差土地级别★自然景观★环境污染★交通情况★生活配套★学区情况★社会治安★社会人文★区位形象★人工

5、开发★结论：p地块属东风路板块，东风路为城市次干道，但交通压力过大，堵车现象严重，道路亟待拓宽，周边多为老居民区，区位形象很受影响。p地块所属位置属老郑州人中心居住区域，人员复杂、外来人口众多，是拆迁户及外地来郑务工人员居住地，社会治安、环境一般。p外部市政配套较齐全，商业配套较为集中，教育资源档次较高，东临轻工业学院、财经学院等院校；p地块位于金水区东风路板块，位于郑州的西北区域，虽随着城市的不断发展目前也属主城区，但本案目前周边现状多为外地来郑的打工着居住或老郑州人居住，由于东风路及南阳路交通状况较为糟糕，因此实际离主城区也较远，无法与蓝堡湾及圣菲城等相提并论，是属于东风路区域中相对比

6、较差的位置。p地块北侧的为绿荫广场及新建居住区，其中不乏有森林半岛等高端项目，这为地块的未来价值提升提供的潜在契机。p根据基地分项评估，综合评估基地级别为中等偏上。本案位于中心居住城区，总体开发条件上属良好，如潜心规划项目价值潜力巨大。231.项目开发经营环境分析2.1.1.2010年上半年全国房地产市场回顾2010年上半年房地产市场随着一系列房产新政的推出衰退态势明显。随着4.17新政持续影响，全国70个大中城市反应迅速，各地成交量急剧下降，开工面积及成交面积也下降明显，客户观望情绪严重，目前调控政策的累积作用已开始显现，各方面政策已基本处于较为严厉的状态，特别是房贷政策，是历史最严状态

7、。当前房地产市场已经出现供大于求的状况，70大中城市房价自4月份开始出现环比下跌，其中超过一半的城市房价出现下降。2010年上半年房地产市场运行状况呈现以下六个特征：a)房屋交易量大幅下降，部分重点城市跌幅过半。2010年上半年，主要城市成交套数相比09年同期水平普遍下跌。重点城市中，仅武汉、青岛、哈尔滨成交套数同比09年上半年小幅度上升；杭州、深圳、广州、南京等四城市上半年成交量相比09年同期，下跌幅度均超过了50%。