国外土地利用总体规划实施的经验与启示

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1、国外土地利用总体规划实施的经验与启示2010-09-13

2、作者：刘晓慧

3、来源：资源网

4、【大 中 小】【打印】【关闭】　　从国际上看，欧美等发达国家的土地利用规划产生较早，规划理论、方法和制度相对较为成熟。因此，本章对美、英、日、加等国的土地利用规划制度进行简要介绍和评述，为完善新一轮土地利用总体规划实施保障措施提供经验和启示。　　一、国外土地利用总体规划实施概述　　（一）美国的土地利用规划　　1、美国的土地利用与资源保护　　19世纪美国土地利用的根本观念是个人拥有土地所有权，即主张拥有土地所有权的个人可以按自己的意愿

5、使用土地，这是不可剥夺的权利。这种观念对于促进美国19世纪经济的繁荣与发展起到了重要作用，但不幸的是这种观念持续的时间太长，由于过分的放纵土地所有者对土地及其资源的滥用行为，以至于给土地及其资源带来无法补偿和越来越严重的损害。20世纪初期，保护资源运动开始盛行，1938年美国国家资源管理局的一份报告指出：“愚昧无知、漫不经心或贪得无厌已将我国资源糟蹋到几乎令人难以相信的地步……美国国家政策的任务应当在于使土地的占有和利用为促进全民的福利服务，而不应仅仅为个人的利益服务。”随着对土地资源价值认识水平的提高，主张进行土地

6、利用规划的力量不断增强。1946年美国牧草局与土地总办公室合并，成立了内务部土地管理局，对公有土地及其各种资源价值进行管理，以便更好的满足现在和将来美国人民的需求。同时，1961年以夏威夷州的第一部土地利用法案的诞生为标志，各级地方政府对私有土地利用的介入也在不断加深，通过土地利用管制计划和土地立法等规划手段，对各种土地利用行为实行不同程度的干预。　　2、美国土地利用规划简介　　（1）规划体系　　根据法律规定，地方土地利用规划一般采用总体规划、区划和土地细分三级规划体系。地方总体规划是该地区未来发展的蓝图，是地方政府

7、进行土地开发利用决策的基础。总体规划立足于对土地利用的长期打算，明确土地将被允许开发的类型、土地利用的空间关系及未来发展的总体模式。区划是在遵循总体规划的基础上，说明该地区每一宗土地直接的、允许的用途。区划的目的就是要贯彻执行总体规划政策。土地细分是政府用以指导宗地被划分为小地块时制定的规划。一般情况下，未经地方政府许可不得任意分割土地。地产所有者在为出售、出租或筹措资金进行土地分割时，要受当地土地细分规划的制约。具体程序是：政府收到有土地分割的申请，即刻着手检查该宗地的分割方案；在各级规划控制的基础上，进行地块分割

8、的环境影响分析，并举行公众意见听取会；获得通过后，土地分割者负责对和地块有关的基础实施进行安装和改进；直到地块分割记录存档以后，地产所有者才有权对分割的地块进行出售或出租。　　（2）规划程序　　州法律为市县一级土地利用规划程序建立了一个基本框架。地方政府以州法律为该地区土地利用规划的基石，并根据该地区面临的具体问题采取相应方法进行规划。地方政府为制定土地利用规划专门成立一个或几个意见听取结构，如规划委员会、区划调整委员会、建筑或设计检查委员会等，来帮助政府进行有关规划事宜。州法律规定，地方政府在将规划付诸实施之前，要

9、举行公众意见听取会，听取公众对规划的意见。在公众意见听取会上，政府要对该规划进行解释，并根据当地法规和环境效果予以考虑。同时还要听取有关利益团体的意见。最后，政府在公众意见听取会的基础上对规划进行表决。　　（3）规划手段　　①土地利用分区管制　　土地利用的分区管制是指按照固定的法律条文，将城市划分为不可兼容的功能区域，对于不同的分区实行不同的管理模式，如在居住区禁止发展工业项目，在工业区不鼓励建设居民点等。作为传统的规划管理手段，土地利用分区管制在20世纪20年代就被大量采用。通过土地利用的分区管制，可以较好的限制土

10、地所有者或团体损害性的土地利用活动，保护毗邻地区所有者和使用者的合法权益，促进各类用地的合理增长。早期的功能分区较为简单，如1916年纽约市的分区方案中，全市仅被划分为三个区：居住区、商业区和非限制区。如今，分区机制往往采用种种不同的居住、商业和工业区分类，同时分区地图上可指定任意数量的特别区域，分区管制逐渐演变为一种政策性规划。然而，传统的分区管制作为管理工具还存在着诸多问题，如市场作用替代、有失社会公正、贪污腐败和偏袒、缺乏弹性等。为此，近些年许多分区控制的新方法被提出来：第一、契约分区——土地所有者与市政当局签

11、订契约，将对其财产的某种限制写入契约或用作期望分区变更的交换；第二、成组分区——允许开发商成组开发批准的土地单元，同时保持开阔空间的匹配协调；第三、奖励分区——指因开发商为社区提供某些好处或便利而对其进行的物质或精神奖励，如允许开发商突破某些分区规划进行有条件的开发建设；第四、浮动分区——分区过程中只规定活动类型，不规定活动地点，在满足浮动分区