限购令的合法性探析

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1、限购令的合法性探析【摘要】为扼制房价过高、房价疯长而采取的房价调控措施中，限购令无法律依据，违反了依法行政的原则。从宪法角度而言，其有户籍歧视侵犯了公民宪法上的平等权，作为行政部门的各级政府无权限制宪法基本权利。限购令从本质上看主要是属于一种经济政策，是一种抽象行政行为。它的内容违反了《物权法》和《价格法》等法律制度的规定。而限购令作为一种抽象行政行为违反了行政法的比例原则，过度干预了市场主体的自主交易行为，要求开发商申报房产销售价格、对商品房预售款实行监管等行政措施，有违市场经济的原则和精神，严重影响房地产正常交易秩序。从法律保留的角度，应由法律作

2、出限制，高房价主要是因房地产是政府的主要来源，政府为了保护其财政来源，垄断土地一级市场催生的高地价、土地供给不足而造成，而限购令指在打击需求，而不多提供更多的房屋来缓解这种需求压力。【关键词】限购令；抽象行政行为；合法性；房价调控【正文】2010年是中国楼市的调控年，从“国十条”到二次调控的“新国五条”，相关政策密集出台，但在这一年中房价不仅没有降下来，反而显出不断上涨的势态。2011年1月26日，国务院常务会议再度推出楼市调控“新国八条”，与之前众多的调控政策一样，“新国八条”被称为“史上最严厉房地产调控政策”。“新国八条”引起广泛关注的是其中措施

3、严厉的限购令。事实上，限购令并非“新国八条”的首创，此前的“国十条”中即规定“地方人民政府可根据实际情况，采取临时性措施，在一定时期内限订购房套数”。而其后的“新国五条”一改“国十条”限购的授权性规定为强制性规定，首条即强调房价过高、上涨过快供应紧张的城市，要在定时间内限定居民家庭购房套数。限购令的出台，使房地产市场风云突变，社会各界对该政策褒贬不一。我认为，“依法治国，建设社会法治国家”已写入宪法并被确立为基本的治国方略，房价调控所采取的措施必须符合宪法和法律，作为一种自上而下通过行政手段推行的限制居民购房套数的限购令，无疑强力干预了市场，同时还涉

4、及到对公民、企业宪法基本权利的限制，无法回避其自身合法性的质疑。从民事法律属性的角度而言，限购令是抽象行政行为，要探讨其是否合法则要探讨其是否符合抽象行政行为合法性的构成要件。李修超.限购令法律属性研究：德衡论文集（D）2012.7.3.抽象行政行为的合法性要件可以归纳为：一、主体要适格，即抽象行政行为的主体必须符合法律的规定，即依法设立，具有行政权力，具体包括机关合法、有合法权授权或者合法委托、公务人员合法。适格的主体应当具备权利能力和责任能力。所谓权利能力是指行为主体有从事相应行为的权能具备法律的授权。责任能力是指，行为主体在做出违反法律的行为造

5、成损害时必须承担的一种不利后果的能力。二、权限合法，抽象行政行为必须在行政主体的法定权限内。职权合法，要求行政机关在自己的行政职权范围内为抽象性行为。三、程序合法，采取行政法规、规章的形式或其制定应当遵循《立法法》、《行政法规制定程序条例》和《规章制定条例》所规定的程序。四、内容合法，抽象行政行为的内容不能违反上位法或者非正常限制公民、法人和其他组织的合法权利，也就是其内容所规定的权利义务必须符合法律规定和符合社会公共利益。五、形式合法，抽象行政行为必须符合法律规定的形式要求，主要是采取书面形式且要符合法律规定的名称，以下对其进行具体分析。一、限购令

6、违反了依法行政的原则。为实现保障人权与增进公共福祉的目的，现代民主法治国家要求一切国家作用应具备合法性，陈清秀.依法行政原则之研究（A）东升美术印刷有限公司1993这种合法性原则就行政领域而言，即所谓的“依法行政”原则。1、依法行政原则的基本涵义是指政府一切行政行为应依法而为，受法律的拘束。依法行政强调的是“法的支配”，主要包括三项要素：（1）法律之法规创造力。凡规定有关人民自由、财产权的法规，应受法律的支配；（2）法律优位。即法律对于行政权的优越地位，以法律指导行政，行政作用而与法律抵触者无效；（3）法律保留。一切行政作用虽非必须全部从属与法律，但

7、基本权之限制则非以法律制定不可。以此观照，限购令比无法律依据，违反了行政原则。1、限购令不符合法律之法规创造力的要求。限购令的出台，国务院法制机构并没有依照《行政法规制定程序条例》规定的程序召开座谈会、听证会，亦未获得总理签署的国务院令，也没有按《条例》规定的程序正式公告，因此不是行政法规。就各地出台的限购令而言，目前不管是直辖市、省会所在地的城市，还是经国务院批准较大的市，都不是由同级地方人民代表大会所制定和颁布，因而各地的限购令也不是地方性法规。限购令所依据的规范性文件级别低，无疑违反了依法行政原则中有关人民自由、财产权的法规，因受法律的支配的要

8、求。2、限购令不符合法律优位的要求。《中华人民共和国合同法》第4条规定，“当事人依法享有订立合同的权利，任何