我国房屋抵押制度研究

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1、我国房屋抵押制度研究一、房屋抵押权概念　　房屋抵押权，是指债务人或债务人以外的第三人为保证债务的履行，以不转移占有的方式，将自己所有或享有处分权的房屋供作担保，在债务人到期不能履行债务时，债权人依法以该房屋折价，或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿的权利。　　房屋抵押权是一种价值权，其所支配的对象不是房屋本身，而是其交换价值。房屋抵押权的价值权性是房屋抵押权与用益物权的根本区别。房屋抵押权又是一种担保物权，除具有物权的一般属性外，它还具有自身的特征：即房屋抵押权的物上代位性、从属性及不可分性，三者并列构成房屋抵押权的三大特征。　　二、房屋抵押权的取得　　㈠设定房屋抵押权我国房屋抵押制度研

2、究一、房屋抵押权概念　　房屋抵押权，是指债务人或债务人以外的第三人为保证债务的履行，以不转移占有的方式，将自己所有或享有处分权的房屋供作担保，在债务人到期不能履行债务时，债权人依法以该房屋折价，或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿的权利。　　房屋抵押权是一种价值权，其所支配的对象不是房屋本身，而是其交换价值。房屋抵押权的价值权性是房屋抵押权与用益物权的根本区别。房屋抵押权又是一种担保物权，除具有物权的一般属性外，它还具有自身的特征：即房屋抵押权的物上代位性、从属性及不可分性，三者并列构成房屋抵押权的三大特征。　　二、房屋抵押权的取得　　㈠设定房屋抵押权我国房屋抵押制度研究一、房屋抵押权概

3、念　　房屋抵押权，是指债务人或债务人以外的第三人为保证债务的履行，以不转移占有的方式，将自己所有或享有处分权的房屋供作担保，在债务人到期不能履行债务时，债权人依法以该房屋折价，或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿的权利。　　房屋抵押权是一种价值权，其所支配的对象不是房屋本身，而是其交换价值。房屋抵押权的价值权性是房屋抵押权与用益物权的根本区别。房屋抵押权又是一种担保物权，除具有物权的一般属性外，它还具有自身的特征：即房屋抵押权的物上代位性、从属性及不可分性，三者并列构成房屋抵押权的三大特征。　　二、房屋抵押权的取得　　㈠设定房屋抵押权我国房屋抵押制度研究一、房屋抵押权概念　　房屋抵押权，

4、是指债务人或债务人以外的第三人为保证债务的履行，以不转移占有的方式，将自己所有或享有处分权的房屋供作担保，在债务人到期不能履行债务时，债权人依法以该房屋折价，或者以拍卖、变卖该房屋所得价款优先受偿的权利。　　房屋抵押权是一种价值权，其所支配的对象不是房屋本身，而是其交换价值。房屋抵押权的价值权性是房屋抵押权与用益物权的根本区别。房屋抵押权又是一种担保物权，除具有物权的一般属性外，它还具有自身的特征：即房屋抵押权的物上代位性、从属性及不可分性，三者并列构成房屋抵押权的三大特征。　　二、房屋抵押权的取得　　㈠设定房屋抵押权　　设定房屋抵押权为房屋抵押权取得之最常见方式。设定房屋抵押权，须分两步

5、进行：首先，应当由抵押当事人签订书面房屋抵押合同；其次，进行房屋抵押登记，非经登记不产生设定房屋抵押权之效力。具体阐述如下：　　1.房屋抵押合同　　房屋抵押合同的主体、客体、内容及形式均应符合有关法律的规定。我国法律对国家机关的办公大楼能否设定抵押未作规定。国家机关是履行管理社会公共职能的国家权力机关，如允许国家机关的办公大楼设定抵押，那么当债务人到期不履行或不完全履行债务时，债权人理论上应将国家机关的办公大楼进行变价受偿，这势必严重影响国家机关履行管理和组织社会生活的职能。国家机关作为抵押人与其职责不符，国家机关的办公大楼被变价受偿也与其主要财产不受强制执行的原则相悖。因此，我认为国家机

6、关的办公大楼不能设定抵押。推而广之，国家机关不能就其主要财产设定抵押，主要财产如办公住所、办公设施等。我国《担保法》既然规定了国家机关不得为保证人，从其立法本意，应当可以推出“国家机关不得在自己拥有的房产上设定抵押”这一结论。　　房屋抵押合同何时生效的问题是一重大理论问题，要解决之，首先应对房屋抵押合同的性质作一界定。关于抵押合同的性质，理论界争论颇大。一种观点为债权合同说，一种观点为物权合同说，还有一种观点为合同说［1］。王泽鉴先生对抵押合同的性质有一精辟论断，他认为“设定抵押权之‘约定’，与抵押权之‘设定’，在概念上应严予区别，前者为债权契约，后者为物权契约。”［2］这种观点值得借鉴。

7、按照物权变动的原因与结果的区分原则，即使当事人之间的合同已经生效，但是如果不动产物权尚未登记，则不应认为不动产物权已经发生变动；合同的生效，只是产生了关于物权变动的请求权，而不是实际的物权变动，合同只有债权法上的约束力，而没有物权法上的约束力。［3］长期以来，我国立法及司法实践一直未区分房屋抵押合同的生效与依据房屋抵押合同所发生的物权变动之不同，并以办理房屋抵押登记作为房屋抵押合同生效要件。其所造成的后果是：抵押合同在签