房地产前期市场调研

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1、关于房地产前期市场调研内容总结报告一、经济环境(一)软环境调查Ø宏观经济规则Ø地区经济效益、经济生产效率和国民收入水平Ø产业结构和发展（工、农、商、建筑业的结构比重，地区产业结构是否合理，技术是否先进，组织是否高效）(二)硬环境调查Ø该区域政府建设规划Ø该区域土地供应量Ø该区市政交通设施、通讯设施、能源设施情况（道路、供水、电、气、暖、排水等）Ø该区生活配套设施（学校、医院、商场、超市、书店、车站、银行、邮政、电信等）Ø区域建材资源及价格Ø区域施工力量状况（技术装备、骨干队伍、人力资源、工程情况

2、等）二、周边环境(一)土地性质调查Ø地理位置Ø地质地貌状况Ø土地面积及红线图Ø七通一平现状(给水、排水、通电、通路、通讯、通暖气、通天燃气或煤气、以及场地平整的条件)(二)地块周边调查Ø地块周边的建筑物Ø绿化景观Ø自然景观Ø历史人文景观Ø环境污染状况(三)地块交通调查Ø地块周边的市政路网及公共交通现状和发展、远景规划Ø项目对外水、陆、空交通状况Ø地块周边市政道路进入项目地块的直入交通网现状(四)配套设施调查Ø购物场所Ø文化教育Ø医疗卫生Ø金融服务Ø邮政服务Ø生活配套服务Ø娱乐、餐饮

3、、运动Ø游乐休憩设施Ø周边可能存在的对项目不利的干扰因素Ø历史人文区位影响一、市场供给与市场需求调研(一)市场供给调研Ø该区房地产市场价格及变化趋势、价格组成、波动因素Ø该区各类房产在不同地段的价格水平Ø该区可供房屋的规格、数量和质量Ø该区公开销售楼盘的总数、面积及区域分布Ø该区多层、高层、单体、综合体、别墅比例Ø该区住宅、写字楼、商用房比例Ø该区的物业的规划设计、配套设施、环境及物业管理Ø该区主要物业规模、容积率、绿化率、主力户型等Ø该区物业的销售价格及付款方式、交房时间、交房状况Ø该

4、区物业的主要宣传方式、推广方式及销售进度Ø该区物业供应的潜力、供应面临的困难和问题Ø开发商和代理商的实力资质、品牌效应、经营思路、发展规划。(二)市场需求调研Ø区域人口数量及构成、发展趋势、波动情况Ø企业经济效益情况Ø居民收入水平情况Ø居民消费结构、消费方式、消费欲求Ø目标消费群群总量预计Ø目标消费群欲购房目的、地块、交通、周边环境。Ø目标消费群欲购房类型、面积区间、户型、风格、总体规划、配套环境Ø购房投入资金及所需付款方式Ø物业管理、服务项目、物管费用Ø理想的交房状态Ø市场潜在需求量

5、的调查Ø消费群体调查（消费对象，群体大小，多少购买力，理性消费需求等）二、市场调研的具体内容(一)市场环境市场环境市场环境市场环境1.政治法律环境调查Ø国家、省、市有关开发经营的方针政策。（如房改政策、开发区政策、房地产价格、税收、金融政策、土地制度、人口、产业发展政策）Ø政府有关房地产开发经营的法律规定Ø有关国民经济社会发展计划、发展规划、土地利用总体规划、城市建设规划、区域规划、城市发展战略2.经济环境调查Ø国家、地区或城市的经济特征（经济发展规模、趋势、速度、和效益）Ø项目所在地经济结构、人口

6、及就业状况、就学条件基础设施情况、地区内重点开发区域、同类竞争物业的供给情况Ø当前利率水平、获取贷款的可能性及预期的通货膨胀率Ø国民经济产业结构和主导产业Ø国民收入水平、消费结构和消费水平Ø项目地区对外的开放程度和经济合作情况、外贸、外商投资发展情况Ø与特定房地产开发类型和开发地点相关因素的调查。3.社区环境调查Ø社区繁荣程度、购物条件、文化氛围、居民素质、交通和教育便利、安全保障程度、卫生、空气、水源质量及景观等(二)市场需求和消费行为Ø消费者对某类房地产总需求量及饱和点、市场需求发展趋势Ø房地

7、产市场需求影响因素调查Ø需求动机调查（购买意向、影响动机因素、动机分类）Ø购买行为调查（不同购买行为、购买模式、影响购买的社会因素及心理因素）(三)产品调查Ø区域内房地产市场现有产品的数量、质量、结构、性能、市场生命周期Ø当前房产租售客户和业主对房地产环境、功能、格局、某产品接受程度及售后服务的意见等新技术、新产品、新工艺、新材料等在产品上的应用情况Ø本项目产品进入市场的销售潜力及市场占有率Ø建筑设计及施工企业的相关情况(四)价格调查Ø影响价格变化的因素。（政府价格政策）Ø房地产市场供应情况的变化及

8、趋势Ø房地产商品价格需求弹性和供给弹性的大小Ø开发商各种价格策略和定价方法对房地产租售量的影响Ø国际、国内相关房地产市场的价格Ø开发个案所在城市及街区房地产市场价格Ø价格变动后消费者和开发商的反应(五)促销调查Ø房地产广告时空分布及广告效果测定Ø房地产广告媒体使用情况Ø房地产广告预算Ø人员促销的配备情况Ø各种公关活动对租售绩效的影响Ø各种营业推广活动的租售绩效(六)