房屋租赁合同涉及的法律问题

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1、房屋租赁合同涉及的法律问题　　房屋租赁合同会涉及到哪些法律问题？以下是聘才网小编整理的文章，欢迎阅读！　　　房屋租赁合同涉及的法律问题　　　租赁房屋，是大多正在奋斗的青年都无法回避的现实问题。主要涉及到房屋租赁定金交付后想不租了的、房屋到期解除时出租方以物品损坏为由扣留押金的以及出租方以高价转租的等问题。　　　一、租赁合同的效力问题　　　1、出租人未取得房屋所有权而订立的租赁合同是否有效　　　有效。根据司法实践来看，如果当事人一方以出租人在订立租赁合同时对租赁房屋没有所有权为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院一般不予

2、支持。　　　2、出租人就同一房屋与两个或多个承租人签订租赁合同的效力认定　　　根据《最高人民法院关于审理城镇房屋租赁合同纠纷案件司法解释》第六条之规定，出租人就同一房屋订立数份租赁合同的，租赁合同均为有效，承租人均可根据租赁合同向出租人主张合同权利，人民法院按照下列顺序确定履行合同的承租人：已经合法占有租赁房屋的；已经办理登记备案手续的；合同成立在先的。　　　3、当事人就经济适用住房等政策性保障住房、未经工程竣工或消防验收合格的房屋订立租赁合同的效力如何认定　　　租赁合同有效。对于经济适用住房等政策性保障住房来讲，法院

3、在认定租赁合同有效的同时，需要在裁判文书中写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机关对违反行政管理规定的违法行为予以处理。　　　4、涉及群租房屋或租赁合同未经登记时的合同效力如何认定　　　当事人一方以租赁房屋属于”群租“房屋为由，要求确认房屋租赁合同无效的，法院不予支持；同时，在裁判文书中应当写明法院对租赁合同效力的认定不影响行政主管机构对违反行政管理规定的违法行为予以处理。　　　5、未经合法批准建造的房屋作为租赁标的物的租赁合同的效力如何认定　　　合同无效。未经合法批准建造的房屋，因其标的物具有违法性，该租赁合同

4、应为无效。如被行政部门确定为违章建筑的或所建造的房屋没有合法审批手续的等。　　　二、租赁合同履行中房屋装饰装修损失的问题　　　在现实生活中，租赁房屋，大多都是出租人已经对房屋做好了装修，承租人拎包入住即可，但是少数承租人为了生活的优化，会对租赁房屋进行一定的装修装饰，此时在租赁合同解除或者被认定无效的情况下便会产生承租人装修费用损失的问题，那么在司法实践中是如何规定和处理的呢？　　　1、房屋租赁合同无效或解除，承租人在租赁标的物上的装修添附物或残值如何处理　　　根据《合同法》第二百二十三条第二款规定：“承租人未经出租人

5、同意，对租赁物进行改善或增设他物的，出租人可以要求承租人恢复原状或者赔偿损失。”因此，租赁合同无效或解除时，添附物可以取回的，由添附人取回，不能取回的，租赁双方对房屋添附的处理有约定的按约定，没有约定的，可以视不同情况分别处理：一、未经出租人同意，承租人自行决定添附的，承租人应当自行将添附物除去。如不能除去的，出租人一般不必补偿。因为在这种情况下，如果要求出租人给予补偿，对出租人而言，该补偿将构成强制得利的补偿。而依照不当得利的规则，强制得利是不应补偿的。二、经过出租人同意的添附，在合同解除后，由于该添附物不能取回，已

6、经成为添附方的损失。对于这种损失，原则上按照过错承担赔偿责任。如虽系承租方违约，但所留装潢物对于出租方确有再利用价值的，可由出租方酌情给予补偿。　　　2、租赁合同当事人约定，租赁物上的添附物或其残值在合同终止时归出租人。现因一方当事人违约而致合同提前被解除的，添附物归属如何确定　　　如果双方约定合同终止时添附物归出租人的，则该约定属于关于添附物归属的附条件的约定。即以合同正常履行完毕，作为将添附物价值完全移转给出租人的条件。因此，根据附条件法律行为的规则，如因出租人违约而致条件不能成就的，则承租人取回添附物；添附物不能

7、取回的，承租人可以要求出租人赔偿。如果因承租人违约导致合同解除的，视为阻止条件成就的行为，应当确认添附物归出租人所有；同时，出租人也不必给予承租人赔偿。　　　三、房屋租赁中转租的问题　　　转租在房屋租赁中太平常了，我们现在大多数人所租赁的房屋可能都不是从一手房东那里租来的，所谓一手房东就是对房屋享有所有权的人，即房屋产证上所登记的那个人。在转租的情况下，我们就不只是简单地被称为承租人，而是次承租人，所谓次承租人，通俗来讲就是我们不直接面对一手房东，而是承租人背后的承租人。在房屋转租的情况下，法律关系基本上都是围绕出租人

8、、承租人和次承租人之间展开的，这里面最难保证和最有风险的莫过于次承租人的合法权益。主要的问题在于以下几个方面：　　　1、房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，出租人要求返还房屋的，次承租人的诉讼地位如何确定　　　房屋租赁合同无效、履行期限届满或解除，转租合同亦不能履行，出租人既可以依据合同约定要求承租人返还房屋，也可以房屋物权人名