中山市房地产金融业务情况调研报告

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1、中山市房地产金融业务情况调研报告　　近年来，全国房地产市场迅速发展，房价持续走高，国家为了抑制高企的房价，纷纷出台了一系列宏观调政策。为深入了解国家宏观调控政策影响下了的中山房地产市场和我分行房地产金融业务发展情况，找准我分行在中山房地产市场中的位置，办公室联合房地产金融业务中心对中山市房地产市场及我分行房地产金融业务发展情况进行了调研，现将有关情况报告如下：一、中山市房地产形势分析随着国家住房制度改革的发展深入，我市住房和房地产开发业得到了快速发展，已连续几年保持较快增长速度，4年来住宅商品房以每年%的速度发展，住宅销

2、售面积由XX年的万平方米增长到XX年的万平方米，增长近2倍。房地产开发投资由XX年的21亿元上升到XX年的亿元，增长近3倍。全市城镇人均居住面积由XX年的28平方米上升到XX年的平方米，与全国城镇人均居住面积近平方米相比，处于国内领先水平。由于居住环境的不断改善，我市先后荣获了“国家卫生城市”、“全国园林城市”、“国家环保模范城市”和联合国“人居奖”等荣誉称号，增强了我市房地产业的发展优势。近年房地产快速发展的同时，也存在商品房空置面积增加、结构性问题突出等问题。（一）房地产市场的发展总体正常，住宅市场潜力较大。从我市城

3、市化进程角度来看，显示对住宅的巨大需求。XX年末我市城镇人口占总人口%，若城市化进程加速发展，占全市人口近六成的乡村居住人口进城将成为推动未来中山楼市的巨大力量。从人口流动情况来看，对住宅的需求也较大。我市XX年末外来人口万人，年末外来人口与户籍人口之比为83：100，与XX年79：100、XX年74：100相比，逐年上升的趋势明显。如此大量的流动人口是城市房屋租赁市场和二手房的消费主体，为房屋租赁和二手房等市场的发展奠定了基础。据国土资源局统计，XX—XX年，中山市共核发房屋租赁证12169宗，代国家征收税款2022万

4、元。另据国土资源局有关部门对我市房地产市场潜在需求调查显示，潜在购房者购置新房后希望将多余的房屋推向租赁市场的占比%。XX年1—5月二手房屋面积交易同比增加39%，交易面积达83万平方米，是一手楼交易面积的2倍。随着我市工业化进程的加快和第三产业不断发展，外来人口消费的力度也进一步加强，这对将来整个市场的租价和房价的走向都会产生一定的影响。从房地产市场需求来看，随着城区土地资源的逐渐稀少、中山市居民收入的稳步提高、交通条件的改善以及家庭汽车拥有量的上升，越来越多的城区人渴望到郊区居住，享受生态园林生活，使得城效和镇区楼盘

5、逐渐成为置业热点，居住城郊化的趋势越来越明显。根据XX年《中山年鉴》资料显示，XX年中山市城镇居民人均可支配收入15836元，农民人均纯收入7523元，分别比去年同期增长6%、%，人们的生活逐渐步入小康。随着人们收入稳步增加、房改政策措施的实施以及不合理收费政策的取消，我市的房地产具有一定的发展空间。（二）房地产开发资金来源多元化，银行资金占比不高。房地产开发资金来源情况表单位：万元项目XX年XX年XX年XX年国家预算内资金100000国内银行贷款433152841354415123530银行贷款占比%%12%%利用外资

6、374754561562514441自筹资金5687668978138370162245其他资金来源156402196955242750362186合计260440299802451160662420　房地产开发投资主要来源4条渠道，分别是国内银行贷款、利用外资、自筹资金和其它资金来源。从来源渠道占比来看，其他资金来源占比最大，其次是自筹资金，第三是银行贷款，最后是利用外资。从XX年到XX年，银行贷款(中山金融机构贷款)占房地产开发资金来源的比例年平均保持在14%左右。房地产资金的多渠道来源不仅说明中山房地产企业实力不断

7、增强，房地产业运作逐渐趋于成熟规范，也在很大程度上降低了银行贷款的风险。从这一点也可以说明，即便是他行以房地产开发贷款支持的房地产客户，其发放的贷款额也不会很高，因此是否有开发贷款并非是赢得住房按揭贷款的关键。对我分行没有发放房地产开发贷款的发展商，我们也不能放弃营销个人住房按揭贷款。（三）国家宏观调控政策对中山房地产市场的影响很有限，XX年1—4月份我市房地产投资平稳增长，房价受原材料价格上涨的影响缓慢上升。今年1—4月份，我市房地产投资平稳增长，房地产开发完成投资亿元，同比增长%；施工面积万平方米，同比增长%；新开工

8、面积万平方米，同比增长%；其中住宅新开工面积万平方米，增长%。房地产开发投资呈现如下主要特点：1．投资逐步回升。在去年高增长基础上，XX年2、3、4月份我市房地产开发投资增长率分别为-%、%、%，显示出稳步回升势头。2．房地产开发资金充裕。投资额与本年到位资金比为1：，其中利用外资增长最快，达倍；其他资金所占比重最大