楼市交易的猫腻和对策，涨姿势了

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1、楼市交易的猫腻和对策，涨姿势了　　开发商暴利过程一般是：制定圈地计划、利用各种手段违规拿地、最低首付资金、取得可套取银行贷款的土地手续、利用承建单位资金开发、制订对策获得抵押贷款、基本完成收益周期。他透露了购房买房的交易中很多“猫腻”，并告诉购房者该怎么防范。　　1、空手套“白狼”　　一些本不是从事房地产业务的，或者以前是做装饰业务的人，稍微了解了房地产方面的知识，知道其中的丰厚利润，于是注册一家房地产公司，然后挂着国有或合资的大牌子来掩人耳目。还有一种现象，个人所有或个人承包公司，挂靠在某大型公司的名下，

2、建设资金完全靠购房者预付的购房款完成楼盘开发。　　危害：这样的公司往往在后期资金不足，无法按期将房子交付使用，购房者买了这样的房子，将会麻烦不断。　　对策：购房者在购房前一定要摸清开发商的背景，查明其主管部门、注册资金及建设部门颁发的房地产开发资格证书等情况。　　2、大打概念牌　　一些开发商为了吸引购房者，总要打出比实际情况好上几倍的广告，尤其是顾客关心的地段问题，往往要把自己开发的地段说得非常优越；说交通便利，距离城市核心商圈仅多少多少站路，直令人心驰神往。　　比如距离东湖若干千米远，说有观湖房，实际上就

3、靠东湖一边的几个高层楼层看得见，80%的楼层看不到东湖；比如距离地铁千把米，地铁还是10多年以后的事情，广告中吹嘘地铁从楼边经过。　　危害：购房者若冲着广告中注明的东西买房，很多都会大呼上当。　　对策：购房者不要受广告诱惑，要进行实地考察。可以到国土部门了解城市的规划，有些地段目前较偏，但随着城市的发展，其繁华可能只是三两年的时间；有的地段当时确实很不错，但未来可能拆迁，其优势不复存在。　　3、调高楼盘容积率　　开发商为了极大地发挥土地的效益，还千方百计地改变土地的用途。在这方面，开发商可运用的手法就更复杂

4、了。　　调高容积率是压缩楼盘成本的重要手段。规划和城建部门制定有楼盘的容积率，而有“实力”的开发商会通过特殊的途径，打通主管部门的关系，以多种理由把楼盘的容积率调高，按自己的意图规划，更改房屋间距与房屋高度的比例。还有，通过改变土地使用性质等方法，达到将宅基地楼等变换成商住楼，以牟取暴利。　　危害：按规定，房屋间距与房屋高度的最低比例是1比1，因为房子的间距直接影响着居室采光、通风、视野和绿化，而有的房地产公司为减少成本、追求利润，随意缩小房子的间距，会给居住者带来许多不便，同时房产内在价值也相应降低。购房

5、者千万要看清购房合同。　　　对策：对照购房合同，发现问题，立即找开发商理论，或者向开发办举报。　　4、使用年限缩水　　按照有关法律，不同用途房屋的土地使用年限是不同的，一般商业用房的使用年限是40年，居民居住的年限是70年，其它如文化体育等用地的年限是50年。但有的开发商开发居住楼盘时，少拿10年、20年的使用时间，将土地的使用年限缩短，可对购房者说是70年，其目的是少交纳国家土地出让金。还有的开发商在销售方式上混淆用途，比如推出的“商住两用房”，开发商宣称购得此类房既可以办公，也可以用于个人居住。而这种两

6、用房如果在居住的过程中用于商业，就变相逃避了另外30年的国家土地出让金的交纳。　　危害：缩短使用时间年限，购房者会损失不少，因为自己会提前交纳国家土地出让金。　　对策：一定要查看开发商的“五书”，或者到规划部门、开发部门了解，楼盘的使用年限是否缩水。　　5、小红旗的奥秘　　每个楼盘预售时都有销控表，销控表是售楼处张贴的楼盘销售进展的信息表。可别小看了这个普通的表，其实它的意味比较多。　　购房者看中一套南北通透、卧室双朝阳的房子，但销控表却会显示该户型的房子已经售出。售楼小姐同时会一个劲儿向他推荐其他户型较差

7、的房子。　　这其中的奥秘就出在销控表的小红旗上。其实，一般情况下，开盘没几天，或者还没开盘，开发商就会人为地在销控表上插上不少红旗，以显示楼盘销售旺盛。其目的一是把那些比较好销的主推经典户型“雪藏”，差一点的房源先处理掉，好的留到现房或准现房时加价出售。二是赢利更多。开发商在开盘时，一般会把价格定得低一些，但通常是该楼盘楼层、朝向最差的一间来吸引客户，而一旦有客户来购房，却是高价格了。　　当然，售楼小姐会根据顾客的买房意愿、可接受的价格等因素，适时运用小红旗战术，适当调整一些好的户型出售。