xx地产项目全程策划流程(制度范本、doc格式)

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1、深圳万科地产项目全程策划流程一、市场调研:1, 前言-----本次市调的背景、动机、运用手段、目的等;2, 市场分析------ (1)当前市场分析(开发总量、竣工总量、积压总量)      (2) 区域市场分析(销售价格、成交情况)3, 近期房地产的有关政策、法规、金融形势4, 竞争个案项目调查与分析5, 消费者分析:      (1)购买者地域分布;      (2) 购买者动机      (3) 功能偏好(外观、面积、地点、格局、建材、公共设施、价格、付款方式)      (4) 购买时机、季节性      (5) 

2、购买反应(价格、规划、地点等)      (6) 购买频度6, 结论二、 项目环境调研1,  地块状况:   (1)位置(2) 面积(3) 地形(4) 地貌(5) 性质2, 地块本身的优劣势3, 地块周围景观 (前后左右,远近景,人文景观,综述)4, 环境污染及社会治安状况(水、空气、噪音、土地、社会治安)5, 地块周围的交通条件(环邻的公共交通条件、地块的直入交通)6, 公共配套设施(菜市场、商店、购物中心、公共汽车站、学校、医院、文体娱乐场所、银行、邮局、酒店)7, 地块地理条件的强弱势分析(SWOT坐标图、综合分析)

3、三、 项目投资分析1, 投资环境分析 (1)当前经济环境(银行利息、金融政策、开(2) 房地产的政策法规(3) 目标城市的房地产供求现状及走势(价格、成本、效益)现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)2, 土地建筑功能选择(见下图表)3, 现实土地价值分析判断(以周边竞争楼盘的售价和租价作为参照)4, 土地延展价值分析判断(十种因素)5, 成本敏感性分析 (1)容积率(2)资金投入(3)边际成本利润6,投入产出分析  (1)成本与售价模拟表     (2)股东回报率7, 同类项目成败的市场因素分析四,营

4、销策划(一) 市场调查1 项目特性分析(优劣势判断,在同类物业中的地位排序)2 建筑规模与风格3 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等)4 装修和设备(是豪华还是朴素、是进口还是国产、保安、消防、通讯)5 功能配置(游泳池、网球场、俱乐部、健身房、学校、菜场、酒家、剧院等)6 物业管理(是自己管理还是委托他人管理、收费水平、管理内容等)7 发展商背景(实力、以往业绩、信誉、员工素质)8 结论和建议(哪些需突出、哪些需弥补、哪些需调整)(二)、 目标客户分析       1、经济背

5、景    · 经济实力· 行业特征……公司(实力、规模、经营管理、模式、承受租金、面积、行业)                 家庭(收入消费水平、付款方式、按揭方式)2、文化背景 :推广方式、媒体选择、创意、表达方式、(三)、 价格定位1 理论价格(达到销售目标)2 成交价格3 租金价格4 价格策略(四)、 入市时机、入市姿态(五)、 广告策略1广告的阶段性划分2阶段性的广告主题3阶段性的广告创意表现4广告效果监控(六)、 媒介策略1 媒介选择2软性新闻主题3媒介组合4投放频率5费用估算(七)、推广费用      1 现

6、场包装(营销中心、示范单位、围板等)      2 印刷品(销售文件、售楼书等)      3媒介投放五、 概念设计1, 小区的规划布局和空间组织2, 小区容积率的敏感性分析3, 小区道路系统布局(人流、车流)4, 小区公共配套布局安排(学校、会所、购物等)5, 小区建筑风格的形式及运用示意6, 小区建筑外立面色彩的确定及示意7, 小区户型比例的搭配关系8, 小区经典户型的功能判断及其面积划分9, 小区环境绿化概念原则10, 小区环艺小品主题风格确定及示意六、 识别系统(一)核心部分1, 名称2, 标志3, 标准色4, 标

7、准字体(二) 运用部分1, 现场· 工地围板· 彩旗· 挂幅· 欢迎牌2, 营销中心· 形象墙· 门楣标牌· 指示牌· 展板规范· 胸卡· 工作牌· 台面标牌3, 工地办公室· 经理办公室· 工程部· 保安部· 财务部4, 功能标牌· 请勿吸烟· 防火、防电危险· 配电房· 火警119· 消防通道· 监控室万科地产项目营销策划内容提示一、“万科地产”品牌定位        在对同类竞争楼盘进行调研走访的前提下,进行项目的特性分析,从而确定“万科地产”的品牌定位。项目特性分析即是将自身的优点和且缺点都一清二楚地挖掘出来,目的

8、是确立本项目在所处地段和同类物业中的地位。彻底清楚本项目的真实面目后,在推广时就会知道哪些该突出,哪些需要规避,以最佳姿态展现在目标客户面前。“万科地产”项目特性分析包括以下内容:1? 建筑规模与风格;2? 建筑布局和结构(实用率、绿地面积、配套设施、厅房布局、层高、采光通风、管道布线等);3? 装修和

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