对一起商品房买卖合同案的评析

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1、对一起商品房买卖合同案的评析      一、基本案情     2000年8月10日，甲某与乙公司签订《北京市内销商品房预售契约》，约定由甲某购买乙公司开发的位于北京市某区某里公寓B座1604号房屋，房款总计952575元，房屋交付日期为1999年12月28日。付款方式为首付192575元，余款760000元以按揭方式付款。合同签订后，甲某依约支付了房款，应付乙公司的952575元房款于2000年10月16日全部付清，乙公司亦出具了正式发票。双方另约定，双方同意房屋符合交用条件时按规定共同到房地产交易管理部门办理房屋买卖过户手续，申领房地产权属证

2、件，并按规定交纳有关税费。甲某于2004年1月8日提前清偿了按揭贷款。     2000年9月20日，甲某办理了收房手续。此后，甲某于2004年1月8日结清了个人购房贷款，并于同年4月15日向乙公司交纳了契税及公共维修基金。但乙公司长期未能办理房屋的初始登记，致使甲某无法办理所购房屋的产权证。现甲某诉至法院，要求乙公司支付逾期办理房产证的违约金，并由乙公司承担本案诉讼费用。另查，2001年8月24日，北京市某区房屋土地发证事务所向某区房地局交易管理科出具了证明，证明乙公司开发的北京市某区某里1、2号楼房屋具备产权登记发证条件，已在该所登记备案。

3、此后，乙公司为涉诉房屋所在楼宇内的部分买受人办理了房屋所有权证。又查，乙公司于2003年9月向该公寓业主发放了通告，该通告载明，乙公司于2003年底前协助公寓业主办理产权手续；同时要求办理产权手续的业主交纳契税、维修基金，并需准备个人办理产权手续的相关资料。再查，乙公司于2005年1月7日始取得了诉争房屋所在的北京市某区某里1号楼、2号楼的房屋所有权证。       二、一审法院的认定与判决     北京市某区人民法院判决认定，依法成立的合同，对当事人具有法律约束力。当事人应当按照约定履行自己的义务，不得擅自变更或者解除合同。甲某与乙公司所签商

4、品房预售契约系双方协商一致的真实意思表示，且不违背相关法律规定，应为有效合同。根据某区房屋土地发证事务所2001年8月24日出具的证明可以证实，乙公司于甲某交纳契税及公共维修基金前已具备了产权登记发证条件，并已登记备案。甲某在交纳了契税及公共维修基金后，未能及时取得房屋权属证书，并非由于乙公司的过错所致，故判决驳回甲某的诉讼请求。       三、当事人的上诉请求与答辩理由     甲某不服一审法院判决，向二审法院提起上诉。上诉请求是：1、由被上诉人支付逾期办理房产证的违约金；2、由被上诉人承担本案诉讼费用。上诉理由是：被上诉人迟至2005年1

5、月才办理了所开发房屋的初始登记（取得大产权证），据此导致上诉人在四年的时间里无法取得房屋产权证，已构成违约，应承担迟延办证的责任。     乙公司辩称，同意一审判决。甲某由我公司购买了涉诉房屋后，之所以办证迟延，系因甲某未及时提供应缴纳的办理产权证的费用及相关资料所致。甲某的契税直至2004年4月才缴纳，相关资料至今未提交。另外，预售商品房的办证义务属于甲某，我公司承担的只是协助义务。甲某未提交委托我公司办理产权证的手续，未与我公司共同办理产权证，亦未及时缴费及提交手续。我公司应提交的资料已经提交房管部门，我公司在办理手续上已无瑕疵。故我公司不

6、同意甲某的诉讼请求。       四、二审法院的认定与判决     鉴于被上诉人所提交的“某区房屋土地发证事务所2001年8月24日出具的证明”与涉诉房屋2005年1月7日才办理初始登记的时间相互矛盾，为充分保护双方当事人的诉权，进一步查清开发商乙公司是否存有逾期办证的事实，二审法院依职权于2005年6月13日赴北京市某区房屋土地管理部门、相关档案部门调取了乙公司所开发的北京市某区某里1、2号楼房屋产权登记发证档案材料，包括：     证据1.北京市房屋产权登记申请书，座落是北京市某区某里1、2号楼房，申请人是乙公司，申请日期是2004年12月

7、13日；     证据2.乙公司承诺书；     证据3.编号（2004）年第475号，竣工项目地价款核实复函，项目名称是乙公司开发的北京市某区某里1、2号楼房，出具人是北京市土地利用事务中心，出具日期2004年12月9日；     证据4.北京市规划委员会某分局行政处罚决定书，处罚日期2004年10月8日；     证据5.北京市规划委员会某分局监督检查科向北京市某区房屋土地登记发证事务所出具的回复函，主要内容是已对乙公司进行了处罚，同意北京市某区房屋土地登记发证事务所按规定办理有关产权手续，出具日期2004年10月8日；     证据6.案

8、例编号2004006779号业务受理单，受理时间：2004年12月13日，业务类别：初始登记，申请人：乙公司，座落：北京市某区某里1、2号楼房，出具单