河北建筑工程学院房地产策划作业

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1、70目录前言…………………………………3一、项目概况………………………3二、宏观环境………………………7三、区域环境………………………8四、项目开发条件………………10五、竞争状况分析………………13六、消费者需求调研……………1670前言张家口高新区是新兴发展地区，其表现出了强劲的发展势头。而房地产的发展在此区域更是大步推进，已出现多家住宅、商业、及写字楼。本案正是抓住此区域的发展机会，继成功开发府街庭院住宅小区后，又一次在高新区开发九克拉公馆。对其进行市场调查，充分了解九克拉公馆的基本信息，确定其所处的宏观环境及区域环境，并对其进行SWOT分析。明确竞争

2、对手及楼盘信息，确定目标客户的需求。为本案的市场营销决策提供依据。一、项目概述（一）项目概况九克拉公馆项目是由张家口市金鑫房地产开发有限公司荣誉巨献，公司先后独立并参与开发多个房地产项目：府街庭院、山水人家、阳光地带等，其中府街庭院项目在张家口市有口皆碑。九克拉公馆项目位于高新区钻石南路和站前街交口处,承载着重要功能。1．简介：九克拉公馆坐落于高新区南站商圈黄金地段，项目建筑面积4.7万平方米，容积率1.696，超过城市人均标准的30%的奢华绿化率。九克拉公馆规划了一条7000平米的风情商业街，8000平方米国际精品酒店。完善商业配套，涵盖日常生活需求，九克

3、拉公馆采取现代主义风格，以大尺度楼间距的板式电梯洋房为主，视野开阔，光线充足。2．70写字楼部分：站前街商务精品，外立面高档大理石平铺，展现代简约之美，框架结构自由分割，人性化办公格局，办公区域自由划分，全景365，全角度体验商务景观带，精装修公共空间，享上层商务之座。全朝阳、大开间精品写字间，全明，前后通透，拒绝阴面灰暗、拒绝拥挤，高新区办公独一无二，100㎡——220㎡黄金户型办公、投资首选。低密度、大开间、全明写字间（设独立卫生间）。3．沿街商铺：商铺户户沿街，位于两条主干道交汇处，户型有一拖二、一拖三、三楼整层，200—1100㎡适合各种业态经营。大

4、理石外挂立面、亮黑灰色墙面，现代而不失庄重，间间15㎡落地钢化门窗凸显视野，每间（每户2个以上）配置一个独立卫生间，足见建造细节，项目坐拥站前、多个小区、学校的地理位置，在整个高新区独此一家。4．项目地段潜力新政府迁入高新区，南站商圈必将成为“未来中央高端居住区”。高新区作为张家口未来城市发展新磁极，2012即将成为新的商务、金融、商业、物流中心，新区建设已然进入高速发展期。京张城际铁路建设接轨北京，潜力巨大的南站商圈效应正逐渐显现出能量。(具体位置见下图)70（二）技术资料1．项目总占地面积：27712平方米2．总建筑面积：47000平方米3．容积率：1.

5、6964．绿化率：30%5．物业类型：小高层（三）地块资源项目地处火车南站附近，位于高新区钻石南路和站前街交口处，九克位于世纪路以西，纬三路以南，站前西大街路北，项目东西规划有垣丰西路和钻石南路，钻石南路将在2012年上半年开始修建，建成后将畅达通顺全城。沿站前西大街向东瞬间可抵达机场，与火车南站仅150米，离长途汽车站仅400米。其自然资源的具体表现为：1、周围环境景观：地块缺少良好的自然景观，仅有站前西大街的隔离绿化花园有些许绿化植物，景观资源评判几乎为零，小区内部绿化率达到30%，小区内规划组团式花园，家家见景，户户见绿，居住环境温馨舒适。2、污染状况

6、：该地块位于张家口市高新区，远离市中心，工厂相对较少，人流较少，项目紧临站前大街和钻石南路南头，车流量适中，汽车尾气排放在合理范围内，周围建筑分布较稀疏，空气流动快，空气质量受影响较小，噪音污染适中。703、社会治安状况：本项目靠近张家口市高新区的老鸦庄派出所，虽然位于交叉口，但是由于人口流动性适中且紧邻派出所，所以治安状况良好。4、卫生状况项目地周边的总体卫生状况良好，原因有以下三点：①项目地周边的消费场所较多。②项目地周边多为中高档住宅小区。③周边的道路车流量适中，但是道路等级较高，且环卫工作到位，基本没有尘土飞扬现象。（四）周边概况根据小组调查得知，金

7、鑫地产发挥自身能量，申请钻石南路开通到站前街后，政府提前了修路计划，在9月初破土动工了，预计十月底通车，此路段为双向4车道，展现了又一项利好九克拉的外围环境和交通优势。钻石南路是张家口的交通要道，贯穿整个张家口市中心，连接桥东区、开发区，钻石南路自开通到站前街后，实现北部市区到南站钻石路交通直达（原先西北中心区域只能绕长宁街来南站）。站前街、钻石南路、长宁街基本没有现代商业，和南站区域早已不能匹配，陈旧的沿街商业、服务业影响该区域繁荣与发展。九克拉·公馆的配套九克拉·都乐汇商业商务的启动运营，改变了该区域滞后的商业、商务物业形象，将大幅度带动整个区域繁荣和发

8、展。至此长宁街、朝阳大街、钻石南路、站前街实现互通后