产业地产城综合开发全流程操作实务与案例解析

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1、产业地产（城市综合开发）全流程操作实务与案例解析课程背景：2016年随着国家提出转型升级、去产能、降低地方政府债务、楼市趋紧调控的政策两年后，国内房地产企业纷纷出现业务转型的需求。虽然2016年中国房地产在政策错综复杂的形势下依旧创造了成交销售规模最大、地价房价屡创新高的业绩，但受国内宏观调控政策趋紧以及地方政府发展模式转型的影响，房企转型诉求强烈。国内最大的房企万科率先转型，并定位为城市配套服务商，坚持“为普通人盖好房子，盖有人用的房子”。与此同时国内最大的新城开发运营商华夏幸福基业2016年历史性的创造了538.21亿元的营收和89.76

2、亿元的利润，剑指国内前五大房地开发企业。中国建筑、中国中铁、中交集团、中国电建、碧桂园、融创、保利、恒大等大型房企蓄势发力城市综合运营（2017年12月22日，受PPP中TOD模式的推进和PPP模式中“轨道+物业”取地模式的影响，中国铁建股份有限公司召集内部各地产开发条线在北京开会，要求相关单位各自对接当地的铁路局集团，推进铁路土地综合开发协同经营。），但是大部分企业目前对于城市综合开发运营、片区开发、产业地产的认识程度不足，大家对于城市综合开发的理论、战略选择、产业规划与定位、产业导入以及产业运营与城市开发结合的理论、模式、方法、工具、测算

3、、模型都处于模糊状态。鉴于城市综合开发投资大、周期长、获利高、风险大的特点，企业急需城市综合开发的发展模式与手段建议。2016年末，国内进入城市综合开发（大都是以特色小镇、片区开发、城市综合项目开发为载体）的相关企业规模、数量、类型逐步增加，类似关于城市综合开发战略选择、流程操作、政策解读与应用、开发模式选择与制定、操作工具解析与使用、协议保障体系解析的诉求逐步强烈。2017年受助于2016年国家层面特色小镇政策的密集出台与推广（特别是2016年3月发布的国民经济和社会发展第十三个五年规划纲要和同年7月住建部、国家发改委、财政部联合出台的《关

4、于开展特色小城镇培育工作的通知》中提出的2020年培育1000个特具特色富有活力的休闲旅游、商贸物流、现代制造、教育科技、传统文化、美丽宜居等特色小镇的政策刺激），特色小镇在全国范围内蓬勃发展。与此同时2017年国内两大房企创历史性记录的并购重组案进一步加速国内房企转型城市综合运营，一桩是亚洲历史上最大一单私募股权并购，2017年7月14号新加坡上市公司普洛斯被万科领衔的中国财团，以116亿美元，折合人民币将近790亿的价格收购。另一桩大家就是大家比较熟悉的融创万达并购案，7月10日早9/9万达商业、融创中国联合公告称，万达商业与融创中国宣布

5、，融创以总额631.7亿元接手万达集团13个万达文旅项目以及76个酒店项目。2017年可以说是中国房地产企业转型升级的重要一年，各大房企针在中国新型城镇化历史性史诗般的发展中纷纷提出自身的战略定位，并大规模的开展战略定位后的区域布局。但企业在城市综合开发运营与特色小镇开发中产业运营环节薄弱的劣势逐步显现，项目开发模式、定位不清晰导致投资举步维艰、进退两难、项目搁置、开发方向迷失案例逐步增多，说到底就是企业对于产业地产开发此类业务全流程和全生命周期以及产业地产开发的核心本质内涵理解不足。例如很多房地产企业只看到华夏幸福基业模式却忽略中国还有其他

6、的城市综合开发模式，看了华夏幸福基业的营收和利润的增长却忽略其背后在2005年到2009年期间的苦难行军。2013年政府适时推出了政府和民营资本合作（PPP）以及政府购买服务等方式，放大投资效应。2015年李克强总理政府工作报告中提出，在基础设施、公用事业等领域，积极推广政府和社会资本合作（PPP）模式。此后地方两会中，各地也纷纷把PPP写进工作报告。由此拉开了中国政府和社会资本合作（PPP）模式的序幕，2017年是中国PPP模式爆发增长的元年，发改委的推介项目和财政部的示范项目大幅增长，国家层面PPP项目累计投资总额达21万亿之多，各省级P

7、PP项目也接近甚至超过万亿水平，但2017年只是PPP项目的识别、准备、采购阶段，2018年将是PPP项目采购与执行的关键之年，随着各项法规的健全，国家相关政策对于PPP模式的强制，可以说2018年才是中国PPP红利真正爆发的元年。谁抓住了这个元年，谁就掌握了这一轮投资拉动经济的脉搏。PPP模式与城市综合开发具有天然的关联属性，那么新形势下如何进行城市开发？如何结合PPP模式应用进行城市开发？本什么是产业地产（城市综合开发）？如何做好产业地产产业研究？产业规划有哪些理论？如何以产业规划的视角观察中国经济出现的种种问题？如果用产业规划解决这些存

8、在的、即将发生的的问题和危机？产业地产如何进行选址？产业地产如何进行产业规划？产业规划与如何进行地产开发布局？没有产业规划的房地产企业如何利用产业规划进行产业升级，