个人住房贷款抵押的法律问题

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1、个人住房贷款抵押的法律问题许多不能一次性付清房款的人都会选择向银行进行贷款，而抵押物则是自己的新房屋。虽然这是目前很流行的一种贷款方式，但却也存在不少法律问题。究竟个人房屋抵押贷款的法律问题有哪些呢？关于这个问题，找法网小编整理了下面这篇文章，欢迎大家阅读参考。　　个人住房之房地产抵押贷款，涉及的法律问题比较全面，主要包括房屋买卖、租赁和抵押贷款合同、物权及其登记、银行业、公证、强制执行、监护、民事代理、婚姻、继承等诸多民商事及行政等多层法律关系，找法网小编根据抵押贷款流程等逻辑顺序并结合相关法律、法规、地方性法规、部门规章、规范性文件及办理抵押贷款的实际经验整理如下：　　（一） 

2、借款人/抵押人/抵押物财产共有人身份识别及承担的责任　　1、在个人住房抵押贷款业务中，向银行申请抵押贷款的借款人一般为该抵押房屋的所有权人，所以借款人即为抵押人；但抵押人未必是借款人，银行在选择借款人人选时，除了满足其为抵押房屋的所有权人之外，还考虑借款人的年龄、收入、财产及资信等情况。因此，在抵押房屋内的所有权人即共有人同为抵押人。抵押物财产共有人是指不上产证的具有法定或约定共有关系的第三人，一般情况下为房屋权利人的配偶。　　2、依据《上海市1994年公房出售暂行办法》（以下简称“九四”方案）及其《实施细则》规定，同时《沪高法1996-250号文处理公有住房出售后纠纷的若干意见》

3、规定，按“九四”方案购买的房屋，产权证登记为一人的，在诉讼时效内，购房时的购房人、工龄人、职级人、原公房的同住人及具有购房资格的出资人主张房屋产权的，可确认房屋产权共有。对于该等房屋进行房地产查阅时，一般登记的注记为房改售房或售后公房。这也是基于历史原因产生的又一类型抵押物财产共有人。　　3、依据《物权法》第103至104条的共有关系性质不明时的推定及分额确定规则，即可以理解为房屋权利人没有约定，除了房屋权利人具有家庭关系的即为共同共有外，视为按份共有。同时未约定或约定不明共有份额的，按出资额确定；不能确定出资额的，视为等额按份共有。同时，见《物权法》第97条的处分条款，处分共有不

4、动产的，应当经占份额2/3以上的按份共有人或者全体共同共有人同意，但共有人之间另有约定的除外。这也是要求抵押物财产共有人本人签署同意抵押文件的法律依据。　　4、根据不动产物权公示公信原则，基于笔者对《物权法》第106条第3款的理解，抵押权人若因信赖不动产登记簿的登记信息，而与房屋权利人签订《房地产抵押贷款合同》并办理了抵押登记，即使在签订房地产抵押贷款合同时该房屋权利人隐瞒其婚姻状况或因登记机关登记错误引发的瑕疵，均可以被抵押权人（即银行的善意）所吸收。但随着央行建设的个人征信系统完成全国联网，公安部建立的全国公民身份信息查询系统等电子化信息的网络建设，商业银行审查借款人等各方面信

5、息的网络也开始铺开，未来不排除银监会或央行加重银行审查义务的可能，而对于抵押物财产共有人或其他信息的审查不到位，就对抵押权的设立产生瑕疵。　　5、依据《物权法》第102条之规定，因共有不动产产生的债务，在对外关系上，共有人承担连带债务。因此，不论是借款人、抵押人及抵押物财产共有人对于银行贷款具有法定的连带还款义务，但是，如果抵押权不生效，该债务则变成无担保债务，银行则失去了优先受偿的权利。　　（二）境外个人购买自住商品房的政策解读　　1、据国务院建设部等六部委发布的《关于规范房地产市场外资准入和管理的意见》（建住房[2006]171号）之规定，在境内工作、学习时间超过一年的境外个人

6、可以购买符合实际需要的自用、自住的商品房，不得购买非自用、非自住商品房。在境内工作、学习时间一年以下的境外个人，不得购买商品房。港澳台地区居民和华侨因生活需要，可在境内限购一定面积的自住商品房。同时，建设部与国家外汇管理局联合发布《关于规范房地产市场外汇管理有关问题的通知》（汇发[2006]47号）中规定，对于超过一年的解释为“一年期以上的境内有效劳动雇佣合同或学籍证明”。　　2、根据上海市各区房地产交易中心实践操作，对外籍人士（即持有外国护照）申请办理所购商品房之房屋所有权转移登记或预售商品房预告登记的基本要求如下：　　购房业主应提供本人一年期以上的境内有效劳动雇佣合同的原件，具

7、体注意事项有：a）该劳动合同应使用“劳动合同”或“聘用合同”的抬头作为合同名称；b）该劳动合同中的雇主即公司注册地在上海，且本人工作地点亦在上海；c）劳动期限满1年以上，即该劳动合同自签订生效之日至办理房屋所有权转移登记或预售商品房预告登记之日已经超过1年，并且仍在有效期内；d）该劳动合同中所规定的薪水应与所购商品房价格相适应，并在合理范围以内；e）该劳动合同应为中文版本，如为英文版的则须翻译机构出具中文翻译件；f）建议提供加盖公章的公司营业执照复印件。同时，购房业主