北京清税业务操作指南定稿

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1、土地增值税清算业务指南（内部资料）编印说明土地增值税的征收是国家为了合理调节土地增值收益的分配，规范房地产市场的交易秩序，促进房地产产业的健康发展，维护国家权益，合理调节土地增值收益分配而制定的一种税种。为了适应税务机关征收土地增值税管理工作的需要，特别是方便税务人员掌握土地增值税清算业务，解决土地增值税审核工作实际困难，增强工作的实效性，我们编辑了《土地增值税清税业务指南》一书（供内部使用）。书中对房地产开发企业出售商品房取得的收入、扣除项目金额、土地增值税清算工作流程等规定进行了详细介绍，同时还编入了土地增值税清算案例供大家参考。为方便读者了解土地增值税政策的连续

2、性和文件的完整性，我们按时间顺序将土地增值税开征以来的所有文件编入此书，书中对有些已改变或废止的政策规定文件和条款未做删除，但对已废止的文件（仅限于北京市地方税务局发文或转发国家税务总局文件的补充条款）或条款我们已进行了涂黑技术处理。由于编者的水平有限，难免有不妥之处，希望读者指正。如编辑内容与正式文件有出入，以正式文件为准。北京市地方税务局地方税管理处2007年3月份编制第一章土地增值税清算的基本内容一、土地增值税清算的范围凡从事房地产开发企业开发的商品房项目，在满足规定的土地增值税清算条件时，均应办理土地增值税的清算手续，包括未列入土地增值预征范围的房地产开发项目

3、。二、土地增值税清算的条件（一）纳税人应进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一时，纳税人应到主管地方税务机关办理土地增值税清算手续：1、全部竣工并销售完毕的房地产开发项目。2、整体转让未竣工的房地产开发项目。3、直接转让土地使用权的项目。4、纳税人申请注销税务登记的房地产开发项目。（二）主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算的条件符合下列情况之一的，主管地方税务机关可要求纳税人进行土地增值税清算：1、纳税人开发的房地产开发项目已通过竣工验收，在整个预（销）售的房地产开发建筑面积达到可销售总建筑面积的比例85％（含）以上的。可销售总建筑面积范围中不包括已自用或

4、出租使用年限在一年以上再出售的面积。2、取得销售（预售）许可证满三年仍未销售完毕的。3、经主管地方税务机关进行纳税评估发现问题后，认为需要办理土地增值税清算的房地产开发项目。三、土地增值税清算流程土地增值税的清算程序主要由四部分组成，一是符合清算条件时，纳税人首先应向主管地方税务机关提出土地增值税清算申请，经税务机关核准后，方可办理清算手续；二是纳税人向税务机关提交清算项目资料，税务机关受理查验清算资料；三是税务机关审核清算资料；四是税务机关办理补（退）土地增值税清算手续。土地增值税清算具体流程见下面流程图：土地增值税清算流程图税务机关要求清算纳税人提出申请填写申请表

5、资料不齐重新补正税务机关受理资料齐全转入审核税务机关审核进行核定征收补正资料重审转入评估稽查补、退税款审核无问题审核有问题四、纳税人申请清算时限（一）凡符合土地增值税清算条件的，纳税人应在达到清算条件后90日内，向主管地方税务机关提出清算税款申请，并据实填写《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关批准后，即可办理竣工清算税款手续。对纳税人清算土地增值税申请不符合受理条件的，主管地方税务应将不予核准的理由在《土地增值税清算申请表》中注明并退回纳税人。（二）凡符合主管地方税务机关要求纳税人办理土地增值税清算手续的房地产开发项目，主管地方税务机关应在纳税人达到清算条件后

6、，向纳税人发送《土地增值税清算通知书》，纳税人在接到《土地增值税清算通知书》之日起30日内，到地方税务机关据实填报《土地增值税清算申请表》，经主管地方税务机关审核核准后，在90日内办理清算税款手续。第二章土地增值税清算的受理一、纳税人应提供的清算资料纳税人在办理土地增值税清算申报手续时，应向主管税务机关提交的清算项目资料如下：（一）项目竣工清算报表，当期财务会计报表（包括：损益表、主要开发产品（工程）销售明细表、已完工开发项目成本表）等。（二）国有土地使用权证书。（三）取得土地使用权时所支付的地价款有关证明凭证及国有土地使用权出让或转让合同。（四）清算项目的预算、概算

7、书、项目工程合同结算单。（五）能够按清算项目支付贷款利息的有关证明及借款合同。（六）销售商品房有关证明资料，以商品房购销合同统计表并加盖公章的形式，包含：销售项目栋号、房间号、销售面积、销售收入、用途等。（七）清算项目的工程竣工验收报告。（八）清算项目的销售许可证。（九）与转让房地产有关的完税凭证，包括：已缴纳的营业税、城建税、教育费附加等。（十）《土地增值税清算鉴证报告》（以下简称鉴证报告）（十一）土地增值税纳税申报表（一）（十二）税务机关要求报送的其他与土地增值税清算有关的证明资料等。二、税务机关受理审查要点（一）查验清算项目资料是否齐全税务机关