房地产项目资金管理体系及融资模型实战培训ppt课件

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1、房地产资金管理体系及融资模型实战培训感言一、告别灰色的融资年代90年代及其以前，企业融资依靠银行贷款，其他途径基本被戴上非法融资的帽子；当时计划经济下的银行信贷管理模式，导致了获得银行贷款的灰色途径。只要找到负责审批的关键人，就可以拿到银行贷款。随着信贷审批权力的上收和银行内部信贷审批机制的不断完善，加上市场经济的不断发展，现在获得银行贷款，主要靠的是企业自身，即自身的经营状况和经济实力。二、资金管理的专业性越来越高随着各项金融政策的不断出台与完善、企业自身项目的多样性以及融资渠道的多样化，相对应的对资金管理的专业要求也就越来越高。比如从专业只是来说，首先是金融知识、房地产专业知识；其次是

2、会计、税收、投资等知识；还有国家的法律法规、相关部委的相关规定等等（比如外管、商务部门）感言三、两点相互制衡，决定了公司的资金管理模式1、公司的实际状况与需求成本上的要求、效率要求的要求，但是最根本的还是抗御风险的要求。2、国家的政策要求主要指信贷政策、税收政策，以及外资外管政策感言四、寻根溯本求自我——保持良性的经营状况，是防御资金风险的根本从各债权方而言，各类融资皆因公司良好的经营而来，也将随公司的经营状况恶化而去。我们只要保持良好的经营状况，就保持了持续融资的可能。比如银行：从经营角度来说，银行永远给你办喜事而不会为你办丧事，当一个行业发生动荡或者你的企业发生波动时，银行很可能就会釜

3、底抽薪。感言五、现金为王，而且是大王严格地说，中国还没有经历过一个完整的房地产行业周期，尽管已有舆论和业内人士提出十年周期论，但中国房地产自身的发展轨迹尤其是市场化和专业化的历程还不足以支持这一论点。国家既对它拉动内需和ＧＤＰ寄予厚望，又对90年代地产泡沫记忆犹新甚至有十年怕井绳之嫌！所以造成中国的房地产金融政策经常处于波峰浪谷的极端性和中断性状态，像当年的停止向房地产贷款和禁止房企上市以及03年以来的房地产泡沫论，都充分说明政府和银行对房地产业的判断和把握缺乏准确性特别是前瞻性。细想一下，在过去6年房地产市场繁荣的掩盖下，现金为王的规则还没有显示威力。感言六、各融资渠道点评房地产业自诞生

4、之日起，就是金融密不可分的。房地产业的问题，一定程度上就是金融问题内资银行信贷——瑕不掩玉、长期看好各类企业债券——望穿秋水的长期利好各类信托产品——成长期的补充渠道众多海外资本——潮起也有潮落感言第一讲房地产融资模型和案例房地产一般银行项目融资房地产集团银行授信管理房地产信托项目融资房地产项目境外融资房地产债券融资表外负债设计房地产一般银行项目融资内资银行一般项目融资、案例及分析外资银行一般项目融资、案例及分析贷款门槛：1、四证齐全土地使用权证、用地规划许可证、工程规划许可证、工程施工许可证（非桩基）2、自有资金包括地价付清证明、工程投入的凭证，自由资金达到35％以上，3、分期开发的项目

5、，按各期衡量商业银行房地产项目融资内资银行项目贷款贷款方式：抵押或者担保普通开发商、品牌开发商各不同贷款利率：一般的地产商，利率上浮幅度不等，最低也是基准利率；品牌的开发商，利率或许有下浮，但至少必须是集团担保；而且银行规模紧张时利率也会上调。市场化现象越来越明显。贷款期限：根据项目开发和销售进度而定，1-3年都有其他条件：存款、按揭、其他业务，比如票据贴现等内资银行项目贷款商业银行房地产项目融资贷后管理：1、款项支付2、销售回款3、书面形式：承诺函或监管协议内资银行项目贷款商业银行房地产项目融资国内某品牌开发商实例——项目A项目A简况：1、建筑面积40万平米，分3期开发2、总投资16亿，

6、每期大约5-6亿元3、1期、2期四证齐全，3期不全内资银行项目贷款商业银行房地产项目融资内资银行项目贷款案例贷款门槛：与中小开发商一样，项目A必须符合政策要求1、四证齐全：只能1期、2期申请贷款，3期不行2、自有资金：必须提供地价款付清证明，防止以贷款支付地价；各期土地与工程款投入量必须达到该期总投资的35％，且提供书面的已付款凭证和发票；商业银行房地产项目融资内资银行项目贷款案例贷款方式：集团公司为项目公司提供担保。贷款利率：贷款金额：1、2期各2-3亿不等，但每期都没超过当期总投资的65％商业银行房地产项目融资内资银行项目贷款案例贷款期限：两年，主要是根据竣工时间来定。其他条件：1、个

7、人住房贷款业务和工程预、结算业务、人民币、外币资金结算业务、开发项目的代收代付业务等，甲方全部交由乙方办理，不得交由其他金融机构办理。2、专款专用、销售款的监管与使用（见协议）商业银行房地产项目融资内资银行项目贷款案例品牌房地产集团公司的优势：银行贷款业务在执行中的灵活性集团公司的议价能力以该项目为例，一些灵活性的特殊做法：商业银行房地产项目融资外资银行项目贷款2006年以前，国内外资银行基本不涉及房地产业务，只有少部分