房地产开发项目可行性研究

《房地产开发项目可行性研究》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第六章房地产开发项目可行性研究第六章房地产开发项目可行性研究第一节可行性研究概述第二节房地产市场的调查和研究第三节房地产开发项目的投资估算与收入估算第四节房地产开发项目的财务评价第五节房地产开发项目可行性研究报告的撰写第一节可行性研究概述房地产开发项目的可行性研究是指在投资决策前对拟开发项目相关的社会、经济和技术等方面情况进行深入细致的调查研究，对各种可能的方案进行科学评价的基础上，综合研究拟开发项目的建设必要性、技术上的可行性、经济上的合理性，由此确定该项目是否应该投资和如何投资。一、可行性研究的含义和目的可行性研究的根本目的是实现项目决策的科学化、民主化，减少或避免投资决策失误，

2、提高项目开发建设的经济、社会和环境效益。二、可行性研究的作用是项目决策的基本依据是筹集建设资金的依据是项目立项、用地审批的条件是开发商与有关各部门签订协议、合同的依据是编制下一阶段规划设计方案的依据三、可行性研究的内容项目概况开发项目用地的现状调查及动迁安置市场分析和建设规模的确定规划设计方案选择资源供给环境影响和环境保护项目开发组织机构和人力资源配置项目实施进度项目经济及社会效益分析结论及建议四、可行性研究的步骤接受委托市场和资源调查方案选择和优化财务评价和国民经济评价编制可行性研究报告第三节房地产开发项目的投资估算和收入估算一个房地产开发项目从可行性研究到竣工投入使用，需要投入大

3、量资金，在项目的前期阶段，为了对项目进行经济效益评价并作出投资决策，必须对项目投资进行准确的估算。一、房地产开发项目的投资估算（一）土地费用估算土地费用是指为取得项目用地使用权而发生的费用。（出让、转让和行政划拨）表1以征地方式取得土地使用权的土地费用估算表表2以拆迁方式获得土地使用权的土地费用估算表（二）前期工程费估算前期工程费主要包括开发项目的前期规划、设计、可行性研究、水文地质勘察以及“三通一平”等土地开发工程费支出。（三）房屋开发费估算房屋开发费包括建筑安装工程费、公共配套设施建设费和基础设施建设费建筑安装工程费是指直接用于工程建设的总成本费用，主要包括建筑工程费、设备及安装

4、工程费等。公共配套设施建设费是指居住小区内为居民服务配套建设的各种非盈利性的公共配套设施（或公建设施）的建设费用。基础设施建设费是指建筑物2米以外和项目红线范围内的各种管道、道路工程。（四）管理费用估算管理费用是指企业行政管理部门为管理和组织经营活动而发生的各种费用。主要包括：公司经费、工会经费、管理人员工资、职工福利费、职工教育费、劳动保险费、待业保险费、审计费、董事会费、业务招待费、排污费等其他管理费用。（五）销售费用估算销售费用是指开发建设项目在销售其产品过程中发生的各项费用以及专设销售机构或委托销售代理的各项费用。主要包括：销售人员工资、奖金、福利费、差旅费、广告宣传费、物料

5、消耗费、代理费、销售服务费及销售许可证申领费等。（六）财务费用估算财务费用是指房地产开发企业为筹集资金而发生的各项费用。主要包括：借款和债券的利息、金融机构手续费、融资代理费、外汇汇兑净损失以及企业筹资发生的其他财务费用。（七）税费估算房地产税费主要是在销售与交易阶段发生的税费主要有“两税一费”（营业税、城市维护建设税、教育附加费）、土地增值税、企业所得税等。（八）其他费用估算和不可预见费估算其他费用主要包括临时用地费和临时建设费、施工图预算和标底编制费、工程合同预算、招标管理费、合同公证费、工程监理费等。不可预见费根据项目的复杂程度和前述各项费用估算的准确程度，以上述各项费用之和的

6、3%和7%估算。二、房地产开发项目的收入估算房地产开发项目收入包括销售收入、租金收入和自营收入。房地产开发项目收入的估算应先确定租售方案：出租和出售的面积比例、租金和售价水平、出售和出租的时间进度安排和各时间段内租售面积数量、收款方式。第四节房地产开发项目的财务评价（一）财务评价的概念房地产开发项目的财务评价是指根据国家现行财税制度和价格体系，在科学估算项目的成本和收入基础上，通过计算一系列评价指标来评价项目的盈利能力、清偿能力以及外汇平衡能力，并据此判断项目的财务可行性和经济合理性，为投资决策提供依据。一、房地产开发项目财务评价概述（二）财务评价的一般步骤选取、计算财务评价基础数据

7、编制和分析财务评价基本报表进行不确定性分析提出财务评价结论二、房地产开发项目财务评价基本报表房地产开发项目财务评价报表分为基本报表和辅助报表。基本报表包括：现金流量表、损益表、资金来源与运用表、资产负债表等；辅助报表包括成本费用估算表、租售收入估算表、营业成本表等。（一）现金流量表现金流量表反映项目计算期内各年的现金流入和现金流出，用以计算财务内部收益率、财务净现值及投资回收期等评价指标，分析项目财务盈利能力。现金流量表分为现金流量表（全部资金）和现金流量