2010年唐山南湖公园高档住宅项目研究报告

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1、唐山南湖公园高档住宅项目研究报告6/26/2021www.fccool.com房产库—房地产思想库结论和建议我们的目标首期回收资金(首战必胜，关注项目效率和效益)获取土地价值,赢得最大投资回报率，建立区域品牌我们的结论从土地地质情况、项目盈利性、区域升值潜力等看，项目地块具备投资价值获取土地价值，项目投资可行；不利因素是项目地块地质对规划带来难度，未来1-2年，房地产市场不确定建议项目运作上，产品要正规、细节化，建成唐山标志性高档项目；进一步测算最佳项目容积率和最佳建筑类型配比，使回报率最高建议营销要本土化，进

2、行差异化策略，区隔竞争对手；项目用地是否可建建筑？本案该规划区域位于唐山市区南部，东西长约5000m，南北长约7400m，占地面积约28.73km2。拟建区域地势平坦。该区域地下为开滦矿业集团唐山矿和增胜矿、刘庄矿两个地方煤矿开采范围，地下既有老采空区，也有正在或今后还将进行采掘活动的区域，地表大部分区域处于非稳定状态。范围:位于南新道以南，唐津高速公路以北，陡河以西，站前路以东，面积为91.4k㎡,属路南区和丰南区。南湖规划区:处于7·28地震的强震区，分布有活动断裂，区内有采空塌陷、岩溶塌陷、地裂缝、砂土液

3、化和地面沉降等地质灾害，其地质环境属于复杂类型。91.4k㎡项目约束条件地质灾害危险性大区：主要分布在区域的中部，唐山矿业分公司井田范围内，呈连片状，为开采已沉陷区、计划开采区及地裂缝影响区，面积28.04km2，占评估区面积的30.69%。在采煤塌陷区内，包括非稳定沉陷区（A1）和稳定沉陷区（A2），其中非稳定沉陷区包括已开采非稳定沉陷区（A11）、近期开采非稳定沉陷区（A12）以及远期开采非稳定沉陷区（A13），分布面积15.87km2，占评估区的17.36%；稳定沉陷区为非稳定沉陷区以外区域，分布面积9.

4、43km2，占评估区的10.32%。地质灾害危险性中等区：主要分布在评估区西南侧的中部地带和北侧的中部地带，呈弯窄带和斑块状，主要为“建下压煤”区、采煤波及区、限采区及煤柱预留区，面积43.21km2，占评估区面积的47.27%。本区因是“建下”压煤区，采矿活动强度较小，地质灾害构成系统复杂程度中等；地质灾害危险性小区：主要分布在评估区的两翼及西南部地区，为非采煤区，面积20.15km2，占评估区面积的22.04%。该区为地表塌陷移动区以外地段，距开采边界约150m。采空塌陷对该区的影响程度相对较弱。潜在的地质

5、灾害危害程度较弱，危险性小。评估区建设用地适宜区面积20.15km2，占评估区面积的22.04%；基本适宜区面积43.21km2，占评估区面积的47.27%；适宜性差区面积28.04km2，占评估区面积的30.69%。采动影响与建（构）筑物破坏关系1、地表移动与变形南湖区域近期开采地表最大下沉值6090mm；南湖区域10年后地表最大下沉值8880mm；20年后地表下沉最大下沉值11700mm；50年后地表下沉最大下沉值11700mm；采煤塌陷、岩溶塌陷、地裂缝、地面沉降、砂土液化地质灾害发育现状建筑可行性评价南

6、湖规划区域大部分范围今后还将受到开采的直接影响或受到老采空区的残余沉陷变形影响，除今后开采下沉量较大地表有可能积水的范围不能建建筑物外，其他区域新建建筑物是可行的。南湖区采煤塌陷地综合利用整体规划区域平面位置图南湖规划区近期地表适宜建筑区域分布图南湖规划区10年后地表适宜建筑区域分布图南湖规划区20年后地表适宜建筑区域分布图Ⅰ区：位于场区西北部，晚更新世(Q3)地层，粘性土、粉土与砂类土交互沉积层，土层相对较硬，地层相对稳定；Ⅱ区：位于场区正北部，晚更新世(Q3)地层，岩性以粘性土、粉土和砂类土交互沉积为主，砂

7、层较厚，煤田采空形成的塌陷区、池塘、水沟在该区分布较广，地下水埋深在6m左右，局部有砂土液化现象，地基相对不稳定；Ⅲ区：位于场区东北部，粘性土和砂类土交互沉积为主，地下水埋深较深，未见砂土液化。唐山地震时喷水冒砂及地裂缝在该区分布面积较大；南湖生态城及周边地区工程地质分区图地震工程地质条件Ⅰ类区：砂土液化、喷砂冒水、地裂缝、断裂构造区。范围从场区北东－西南边界，包括老谢庄、女织寨－顶戴庄一带；受唐山断裂构造影响;Ⅱ类区：断裂构造、砂土液化区。包括唐山市中心－季家庄－四王庄－五禾庄一带，具体为唐山－丰南断裂两侧;

8、Ⅲ类区：煤田采空塌陷区。包括唐山市中心－常各庄。属于唐山地震时基本无震害区域。因人为过度采煤导致场地塌陷，由此可能造成地面沉降、地裂缝等人为地质灾害。1、可以分阶段在没有采掘活动的老采空区兴建建（构）筑物，因此，在该区域新建建筑物是可行的。2、对近期、10年后、20年后和50年后南湖规划区域地表沉陷变形进行了预测，采动影响非常大。3、较为稳定区域主要位于风井煤柱以南和西南侧的区域，以及