案例：项目策划书

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1、案例:****项目策划书目录一、    市场分析二、    本项目分析三、    市场产品对比分析四、    市场调查结论五、    目标客户群定位六、    营销建议七、    广告宣传八、销售管理九、    营销服务承诺及售后服务十、结束语    引言受开发公司的委托，根据项目的实际情况，在对本项目周边房地产项目调查研究的基础上，对此项目市场定位分析建议如下：一、  市场分析（一）        北京大市场分析1、            市场供需分析(1)商品房供给l      投资持续增长  房地产开发投资和当年新开工商

2、品房屋面积是反映房地产市场供应情况的两项重要指标，据北京市统计局统计，2003年，北京市的房地产开发情况如下：loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitutions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank

3、'scredit开发总金额比上年同期增长开发总面积比上年同期增长1050亿元11.7％2737.64万平方米30.3％其中：住宅700亿27.7%其中：住宅2019万平方米21.7％从上表可以看出，2003年房地产投资及当年新开工商品房屋面积的增长势头仍然很大，房地产开发依然是增长。 l      供给量充足       从2000年至2003年每年商品房的实际竣工量都保持在1000万平方米以上，为市场提供了比较充足的商品房供应。由于近两年已经形成北京房地产投资的峰值年，根据建设周期，从2003年起商品房竣工面积将会逐年迅速提

4、高。因此从商品房供给总量上看，2004年商品房的上市量仍会保持一个较大幅度的增长。l            供给结构多样化政府及有关部门根据中低收入人群需要，下大力狠抓了经济适用房的建设，调整了产品结构。2003年经济适用房达到200多万平方米；另外，由于开发商之间的激烈竞争，按消费层次细化市场的格局已经基本形成，中低价位住宅的比重正在逐步上升；此外，在市场上新样式、新功能、新户型的楼盘也不断推出。这种总量供应充足，供给结构多元化的趋势，对广大消费者来说，2004年无疑是购房置业的好时候。对开发商来讲，是一个机会同时也是一个挑

5、战。大量的供给，增加了市场竞争，必然带来相应的风险。面对越来越精明的消费者，规避风险的唯一出路，就是提高产品的性价比和舒适度。 （2）商品房需求2003年，北京销售商品住宅1038.28万平方米，比去年同期增长了19%。loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsinaccordancewithcreditapprovalrules,licensingandeventualexerciseofcreditdecisionpowerofpersonsorinstitut

6、ions.Reviewfindingsandreviewcomments,accordingtotheBank'scredit因此尽管2004的商品房供给量会持续增长，但从需求量看，如果市区内的项目以低价位高品质出现在市场上，无疑将会再次引发销售大战。市场的发展将是某几个项目的热销，而不是整体的热销。两极分化日趋明显，但就北京市房地产总的消费水平和发展水平而言，是增长型。   2、市场利好 （1）政策向消费者倾斜，利好措施不断出台     为了使广大市民尽快改善居住条件，提高生活质量，政府近年来连续出台了一批鼓励消费者购房置业

7、的政策和措施，如先后出台了《关于北京市城镇廉租家庭申请租金补贴还贷购房有关问题的通知》、《关于北京市城镇居民购买经济适用住房有关问题补充通知》，《关于商品房销售有关问题的通知》和《关于商品房销售面积计算及公用建筑面积分摊有关问题的通知》等，为消费者创造了一个极为有利的置业环境。             2004年北京市又出台了一系列新政策，从内容上看，对今年的消费需求将起到很大的推动作用,特别是33号文件补充规定的发布，一些通过协议出让获得土地，而且原先决定进行土地储备的开发商将不得不提前上市，加上大量的经济适用房，供给速度可

8、能将大于需求，会导致上半年市场竞争加剧。但由于严控土地出让的政策出台，也限制了未来市场商品房的供应量，从而在后期会带动房价的发展。  （2）减免契税，降低个人购房贷款利率loanapprovalandpostcreditapprovalofficer/atalllevelsi