惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告

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1、惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究报告二○○七年七月三十日目录一、项目总论41.1项目背景41.1.1项目名称41.1.2开发公司41.1.3研究工作依据41.1.4项目建设规模和内容41.1.5项目操作流程51.2可行性研究结论5二、项目投资环境和市场研究72.1市场宏观背景72.1.1全国投资环境72.1.2惠州市投资宏观背景82.1.3区域发展及前景预测132.1.4宏观市场与本项目发展借鉴172.2惠州房地产市场发展分析172.3区域市场分析202.3.1区域市场界定及概况202.3.2仲恺高新片区房地产市场概况21

2、2.3.3供给分析232.3.4需求分析252.3.5竞争分析262.3.6典型物业调查272.3.7市场分析有关结论31三、项目分析及评价323.1地块解析323.1.1交通条件323.1.2地形、地势323.1.3水电气保障333.1.4规划限制条件333.1.5项目周边环境333.2项目SWOT分析343.3项目评价36四、市场定位及项目评估374.1市场定位374.2产品定位384.3客户定位394.4价格定位414.5方案评估意见47五、项目开发建设进度安排495.1影响开发模式的主要因素分析495.2确定开发顺序与开

3、发节奏505.3项目开发建设进度安排505.3.1有关工程计划说明505.3.2施工横道图52六、投资估算与资金筹措536.1项目总投资估算536.2资金筹措566.3投资使用计划57七、销售及经营收入测定597.1各类物业销售收入估算597.2项目销售回款计划597.3资金来源与运用分析627.4销售利润64八、财务与敏感性分析658.1赢利能力分析658.2项目不确定性分析67九、可行性研究结论及建议689.1可行性研究结论689.2项目主要问题的解决办法和建议699.3项目风险及防范建议709.3.1项目投资风险709.3

4、.2防范建议70一、项目总论1.1项目背景1.1.1项目名称惠州市仲恺高新区仲恺广场项目可行性研究1.1.2开发公司深圳鹏基（集团）有限公司1.1.3研究工作依据1《房地产开发项目经济评价方法》（建设部：建标[2000]205号）1《建设项目经济评价方法与参数》（国家计委、建设部：计投资[1993]530号）1《关于印发经济评估方法的通知》及附件（中国国际工程咨询公司：咨经[1998]11号）1《广东省建设工程价格信息》1开发公司提供的相关资料1.1.4项目建设规模和内容本项目位于惠州仲恺高新区20号小区，南临沿仲恺大道，东面为

5、仲恺广场，西临乐金路，北面为已建住宅区----金宝创业家园,该地块所处片区为仲恺高新区文化、商业的中心地带.出让土地使用权总面积为42280平方米（计算指标用地面积为35312平方米），土地用途为商住用地,容积率≤6,建筑密度≤55%,建筑层数≤30层，规划总建筑面积211872平方米，绿化率≥30%。地块规划控制指标一览表单位：平方米地块编号计算用地面积容积率建筑密度总建筑面积建筑限高绿化率适建性20＃35312655%21187230层30%商业、住宅与配套设施1.1.5项目操作流程该地块原属惠州仲恺创业广场发展有限公司所有

6、，该公司由惠州市京瑞房地产开发有限公司与李太国（下称“转让方”）共同出资设立，公司注册资本为8500万元人民币，其经营范围为仲恺高新区20号小区“惠州仲恺创业广场”的开发、建设，并对物业进行管理。自该项目立项以来，一直是仲恺高新区管委会直接管控的大型项目之一，其规划设计方案尚未最终确定，由于转让方资金出现短缺，项目建设进展缓慢，目前只完成了场地平整等工作。为加快仲恺高新区中心地带的建设，经仲恺高新区管委会干预和协调，转让方同意将该地块转让给我们。经买卖双方初步协商，我们以总价9998万元获得惠州仲恺创业广场发展有限公司100％的

7、股权，以取得仲恺创业广场地块的使用权和开发权。1.2可行性研究结论n主要指标本项目主要经济技术指标见下表项目主要经济技术指标表序号名称单位数据Ⅰ项目规划设计指标　　1总占地面积平方米353122总建筑面积平方米220000　计容积率面积平方米180000　一期平方米100000　酒店式公寓平方米40000　写字楼平方米30000　商业平方米10000　地下室平方米20000　二期平方米120000　公寓平方米45000　住宅平方米35000　商业平方米20000　地下室平方米200003规划容积率　6.004项目暂定容积率　5.

8、105住宅土地使用年限年706开发期年6Ⅱ项目经济效益数据　　1销售收入万元107700.002总投资万元88076.683土地增值税万元1077.004总利润万元18546.325净利润万元12426.046投资利润率（税前）　21.06%7投资利润率（税后）