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时间:2018-09-18
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1、酒店式公寓管理模式探索一、市场上酒店式公寓类型关于公寓的管理模式,市场目前有三种模式:1、酒店托管:与酒店合作进行全方面托管,发展商不参与经营,酒店全面经营管理,业主收楼后,自行装修,达到酒店要求标准后交付给酒店,由酒店负责所有的运营支出。业主和酒店按照营业额进行7:3分成,签约期约3年。引进第三方管理模式能有效的规避一定风险,基于第三方平台进行返点或代租。2、保点返租:由项目物业进行管理,业主收楼后,可与其签定一定点数的返租,一般3年至5年固定点数返还,交楼后由物业公司统一进行装修,客户支付其费用,交付物业公司管理经营,自负赢
2、亏,项目承担一定风险,但客户接受度较高,大部分客户倾向于返点模式。3、物业代租:发展商物业公司进行经营管理,业主收楼后,不自用的情况下,可委托物业公司代为进行放租,但必须按物业规定标准进行装修交付。此模式无风险,但市场接受度不高。二、市场案例研究1、岛内市场:A、案例分析:岛内纯酒店式公寓多采用保点返租形式,一般固定回报三年,年均回报固定5%-8%,阳光水恋度假酒店引进广东中旅(集团)酒店物业管理有限公司进行第三方全面管理,并于广东中旅(集团)旗下旅游公司进行深度合作,提供其客户市场的开发,将入住率风险控制最小化,委托第三方酒店
3、参与经营管理模式,实行固定率回报三年,按总房价的8%进行年均回报,返还方式可在客户购房时一次性在总价中扣除,即客户仅需要交付总房价的66%与统一标准的装修费用即可(由发展商统一标准装修,客户仅需支付其费用),三年后客户可收回此单位。B、岛内投资回报率剖析:酒店托管模式:假如与**酒店管理签定,7:3分成,只以5~10月夏季旅游旺季期间计算回报率,旺季租用率以8成档期计算。旺季180天。其中五一、十一七天长假及每周六房租翻倍增长。除去这14+24天,正常放假计算142天。房屋总价约:63方*1万/方=63万。按旺季480元/天计算
4、142天*580元/天+38天*1160元/天=126440元;按旺季8成档期计算,126440元*0.8=101152元;酒店分成后,客户可得:101152*0.7=70806元,基础投资回报率:70806元/630000元=11.2%。以上计算仅为旺季期间所计算的投资回报率,仍有185天放租期,保守估计投资回报率更高。保点返租模式:假如与**管理公司签定,按一年8个点返租,固定三年。房屋总价约:63方*8000元/方=504000元。年度总返还租金:504000元*8%=40320元;最终客户支付购房总价:504000元-4
5、0320元*3=383040元C、小结:客户受大部分岛内项目返租影响,比较青睐返租模式,大部分投资客户因地区较远无暇经营管理,返租的固定回报率是岛内客户关心的因素之一。2、全国市场:A、海南酒店式公寓管理主要采取以下三种:返租:不同时间长度年固定6%的回报;酒店托管:客房收入35%-45%由业主分配;代租:对经营利润进行分配,一般为三七分成;B、海南度假投资型模式中回报率的分析:项目名称可免费度假居住天/分数回报方式合同年限爱琴海岸21天客房收入45%6年天域酒店21天客房收入40%3年亚龙湾5号45分酒店利润的95%8年惠普登
6、21分6%/年(固定)最少6年嘉宾国际21天1-5年6%/年(固定),6-10年客房收入40%,10-20年业主享受酒店利润的100%20年天福源21天6%/年(固定)且业主享受酒店利润的60%20年海悦湾30分6%/年(固定)3年国光滨海35分客房收入35%6年天泽海韵30分酒店利润的42%6年返租固定6%返点:一般5年30%,同样为房价一次性折返,相当于7折出售,在三亚专业投资客已对此做法不感冒,项目因返租影响总价过高,销售受阻;酒店托管利润分配:目前亚龙湾5号一家,管理公司不承担任何风险,业主分析大,销售卖点支撑失分多;代
7、租客房收入分成:三亚项目主流做法,实现风险共担,管理公司较为灵活,管理公司与业主签署委托经营合同C、客户免费天数的获得:海南度假投资型模式中,无论客户选择哪种管理模式,客户可在委托管理同时,每年均可享受一定数量的免费入住天数。项目名称可免费度假居住天(分)数具体使用制度所属区域爱琴海岸21天4-9月淡季(除法定假日)为21天,旺季(除法定假日)14天亚龙湾天域酒店21天4-9月淡季(除法定假日)为21天亚龙湾5号45分4-9月平日1分/天,旺季1.5分/天;十一、五一、元旦3分/天,春节5分分/天惠普登21分十一、五一、元旦2分
8、/天,春节5分/天大东湾嘉宾国际21天第一个5年内,业主每年可以免费享有和购买客房同等级的40天免费入住权,其中旺季7天,淡季33天;以后每年4-9月14天,旺季7天天福源21天4-9月淡季(除法定假日)为21天;假日期间按房价与7800分具体折算三亚湾海悦湾3
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