成都市农村房地产估价规范试行

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1、成都市房产管理局关于印发《成都市农村房地产估价规范（试行）》的通知成房发[2009]148号 各区（市）县房产管理局，高新区规划建设局，各房地产估价机构：为适应成都市农村房地产流转中价值评估的需要，规范农村房地产估价行为，我局根据成都市统筹城乡的相关规定，制定了《成都市农村房地产估价规范（试行）》，现印发给你们，请遵照执行。特此通知。 成都市房产管理局二00九年九月十日成都市农村房地产估价规范（试行）2009年9月10日发布                           2009年10月1日实施成都市房产管理局 发布前 言为适应农村房地产流转中估价的需要，规范

2、农村房地产估价行为，保护农村房地产权利，依据《中华人民共和国物权法》和成都市统筹城乡的相关规定，制定本规范。本规范主要技术内容包括：1、总则；2、术语；3、估价基本事项；4、估价方法；5、估价依据；6、估价技术路线；7估价所需相关资料；8、估价对象现场查看；9、估价对象价值分析和附则。本规范由成都市房产管理局负责管理，成都市房地产评估协会负责解释。本规范主编单位：成都市房地产评估协会。参编单位：成都市房地产经营管理处、四川大学住宅与房地产研究所、四川师范大学房地产与区域发展研究所。参编人员：（按姓氏笔画排名）邓欢 冯骏 许云勇 张志伟 余相 陈剑 周婷 韩冰 彭美玉

3、 蒋贵国 廖磊 薛莲     审核人员：（按姓氏笔画排名）刘洪玉 何立祥 沈建忠 周介铭 杨佳燕 杨明洪 周鸿彬 柴强 崔太平 廖俊平目 次1 总则2 术语3 估价基本事项3.1估价基本事项的确定 3.2估价目的3.3估价对象 3.4估价时点 3.5估价的价值类型和估价对象的价值定义4 估价方法4.1估价方法选用 4.2市场法 4.3收益法4.4成本法 4.5假设开发法 4.6基准地价修正法5 估价依据6 估价技术路线7 估价所需的相关资料8 估价对象现场查看9 估价对象价值分析 9.1假设与限制条件对估价对象价值的影响9.2估价对象个别因素描述与分析 9.3估价对

4、象区域因素描述与分析 9.4最高最佳使用分析 9.5政策对房地产价值的影响分析10估价结果确定11估价报告的撰写12附则成都市农村房地产估价规范（试行） 一、总  则1.0.1 为规范成都市农村房地产估价行为，保障估价结果客观、公正、合理，根据《中华人民共和国物权法》等法律法规和成都市统筹城乡的有关规定，结合成都市农村房地产估价实际，制定本规范。1.0.2 本规范适用于成都市农村集体建设用地上的房地产估价活动。1.0.3 农村房地产估价应遵循规划管制原则、城乡统一市场原则，独立、客观、公正地进行。1.0.4 农村房地产估价除应符合本规范外，还应符合国家有关标准、规范

5、的规定。二、术  语2.0.1农村房地产　　是指农村集体建设用地、建筑物、构筑物及其他土地定着物，包括物质实体和依托于物质实体上的权益。本规范所指的农村集体建设用地包含农村宅基地。2.0.2 农村房屋集中区是指依据土地利用总体规划和土地整理专项规划，通过拆院并院等土地整理方式，将原有零星分散的宅基地和其他集体建设用地复垦为耕地后，在集体建设用地上修建的符合城乡规划的农村房屋集中区域。包括新居工程、新型社区。2.0.3 农村散居点房屋是指零星宅基地及其他零星建设用地上的农村房屋。2.0.4 川西林盘是指在建筑中结合川西农村居住风貌形态的基本元素，充分利用现有林盘景观和

6、环境，增强地域特色和反映成都市农村传统文化内涵的农村房地产。一般属于散居农村房地产。2.0.5 集体建设用地使用权流转是指集体建设用地使用权初次流转、再次流转和抵押。初次流转包括出让、出租、作价（出资）入股，再次流转包括转让、转租等形式。2.0.6 集体建设用地使用权出让是指集体土地所有者将集体建设用地使用权在一定年限内让与土地使用者，并由土地使用者向土地所有者支付土地出让金的行为。2.0.7 集体建设用地使用权转让是指土地使用者将出让取得的集体建设用地使用权再转移的行为。2.0.8 集体建设用地出租是指集体土地所有者将集体建设用地出租给土地使用者使用，由承租人与出

7、租人签订一定年期的集体建设用地出租合同，并按合同约定支付土地租金的行为。2.0.9 集体建设用地转租   是指将承租取得集体建设用地使用权再转租的行为。2.0.10 集体建设用地使用权作价（出资）入股　 是指集体土地所有者将一定年期的集体建设用地使用权收益金折成股份，由土地所有者持股并参与分红的行为。2.0.11 集体建设用地使用权抵押是指抵押人以其合法的集体建设用地使用权以不转移占有的方式向抵押权人提供债务履行担保的行为。2.0.12 混凝土结构是指由混凝土构件作为主要承重构件的结构，包括混凝土结构、钢筋混凝土结构和预应力混凝土结构等。2.0.13 砌体结构是