深圳皇御苑0051地块定位报告152p

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1、思路决定出路中原地产事业二部—皇御苑0051地块定位报告3产品塑造层面2客户研究层面项目核心竞争力是什么项目差异化如何打造1地块研究层面本地块最大价值点2项目解析——项目技术指标分析主要技术经济指标备注总用地面积12633.9㎡用地性质：公寓用地面积区间：≤55平米建筑高度：≤100米总建筑面积132403.52㎡公寓建筑面积122914.82㎡商业建筑面积8733.1㎡市政设施用房500㎡垃圾转运站255.6㎡容积率10.48绿化率30％停车位约737个公寓用地！容积率高达10.48！开发规模大！原则：规划指标最大程度上实现保证户型设计的均好性营造项目亮点3项

2、目解析——基地分析本项目地块位于滨河路与福田南路交汇处。地块北面临滨河路，一揽中心公园美景，南面与皇御苑一、二期一路之隔，东、西面分别贴近皇岗立交、福田南路，城市景观尽收眼底。规则的梯形形状，地势平坦地块西南角比较狭窄，很难利用地块的北、西视线开扬，建筑排布可充分利用地块的有利条件将项目的景观价值最大化。4项目解析——景观资源北面中心公园东北面福田南居住区东南香港米埔景观西面中心区本项目视野开阔，景致绝佳5减小劣势，避免威胁利用机会，克服劣势发挥优势，抢占机会优势劣势威胁地块SWOT分析及应对策略口岸物业+比邻中心区142公倾中心公园开扬景观。紧邻滨河路，交通便

3、利总站物业教育、生活配套一应俱全品牌、知名度优势。噪音影响严重周边车流密集，人流杂乱。与大社区隔离，生活氛围不足。项目地形呈梯形，不便利用。项目容积率高，建筑密度高。中心区建设日益完善，区域辐射作用逐渐释放。皇岗口岸的发展。河套经济特区无限前景。新地铁口岸对旧口岸的负面影响。宏观调控的影响，对住宅投资打压。外销客户选择区域不断扩大。“限外令”影响。机遇树立高端形象，建造高品质物业充分挖掘中心区商务人士公寓需求深度挖掘内销市场，内外销双管齐下充分利用口岸、皇御苑前期开发资源引进酒店管理公司（或香港知名物管），吸引投资客户市场细分，把握需求。高端形象提升项目竞争力产

4、品设计上，创造独一无二的卖点，弱化劣势。注重地段未来升值空间的引导。噪音主要是对项目北面的单位影响较大，但同时北面单位可观中心公园景观，永久性的景观资源可以对这一劣势起到一定的冲抵作用。通过选用一些具有特殊功能材质的产品来削弱噪音的影响，如北面单位的门窗材质可选用双层中空隔音玻璃等缓解噪音问题。在产品定位上，兼顾内外销客户需求。6项目解析——结论双口岸（皇岗口岸、福田口岸）——国际承接CBD高端商务人士居住需求——酒店式公寓滨河路旁，皇岗片区北门户位置——高端物业四星级酒店式公寓我们的目标：7从纽约中央公园的一只蝴蝶开始8房行东方房地产专业交流平台http://

5、www.swothouse.com/9蝴蝶翅膀轻舞,令千万公里外气象万千初始条件的极小偏差，将会引起结果的极大差异福田皇岗地位凸现，利好重重，远大于蝴蝶轻舞关于蝴蝶效应10这里是城区的中央东拓西连，南北贯通，中心强化11这里是深港交汇的中央福田口岸皇岗口岸2009年，深港地铁实现接驳，深港地铁形成网络化的体系，随之，将有大批专业人士、行政管理人员、自由职业者和商人涌入深圳，香港政府规划署预计，未来十年内将有多达4万名住户，共约16.1万人移居深圳，其中绝大多数是高收入、高教育水平的年轻人12地王华强北这里是的商务中央13这里是2010的中央14深圳中心区将建国

6、内首座地下火车站站名：福田站功能定位：主要承担广深港之间高频、高端城际商务客流车站设计：参照地铁客流流程，结合现代化高速铁路运营管理模式进行管理，并配置相应简捷的管理设施和以轨道交通为主的接驳系统。车站选址：深圳市中心区益田路下，与中心区城市轨道系统构成综合换乘枢纽，依靠轨道交通进行接驳车站设置：4线（含正线）2长岛加4线2短岛（尽端式）地下车站布置方案。建成后，从中心区到香港九龙站，只需27分钟；从福田站至广州也只需33分钟。“短短一个小时就能穿梭于广、深、港三地。集城际轨道、城市轨道、一线口岸于一体的地下轨道枢纽15皇岗福田口岸拟自动连廊连通近中期规划针对福

7、田口岸片区；远期规划口岸门户地区统一改造，规划将涵盖功能布局、交通组织、城市设计、环境景观改造等方面的内容。远期规划包括：口岸门户地区统一改造，统筹规划，综合安排交通接驳设施；以自动连廊连接皇岗口岸、皇岗车港楼、福田地铁口岸的口岸一体化方案及片区局部建筑改造计划。16大势决定大市，“中央公园”区面市！17仅有中央就够了吗我们的思考:18最大挖掘土地的价值我们的思考:19地王中心公园华强北商务中轴本项目20纽约中央公园城市精英聚集公园之旁北京中南海地位与权力的中央中央的一切与公园有关纽约中央公园静谧的绿意城市公园历史典藏文化与荣耀福田中央公园中央公园生活即将公映中

8、央公园生活148公顷中心