物业管理_04 物业服务市场

《物业管理_04 物业服务市场》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第四章物业服务市场一、物业服务市场概述二、物业服务招标投标目录三、物业服务合同四、物业服务价格与收费二、物业服务招标投标三、物业服务合同四、物业服务价格与收费二、物业服务招标投标三、物业服务合同（一）物业服务市场的含义与特点一、物业服务市场概述（二）物业服务市场的构成（三）物业服务市场的管理（四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式（一）物业服务市场的含义与特点2．物业服务市场的特点1．物业服务市场的含义1．物业服务市场的含义物业服务市场是指围绕出售和购买以物业为对象的服务而进行的各种交易活动的总和。广

2、义的物业服务市场是指所有物业服务商品交换关系的总和，狭义的物业服务市场则指物业服务商品交换的场所。概念市场交换的商品是物业服务含义市场交换关系主体是业主和物业服务企业价值规律和竞争规律是物业服务市场的基本规律非所有权性2．物业服务市场的特点生产与消费的同步性服务品质的差异性服务的综合性和连锁性服务需求的伸缩性（三）物业服务市场的管理2．物业服务市场管理的内容1．物业服务市场管理的含义1．物业服务市场管理的含义物业服务市场管理指有关管理部门按照社会经济发展客观规律和物业服务市场发展的目标、方向，运用法律、行政

3、、经济以及宣传教育等手段对物业服务市场交易对象及交易过程中全部经济关系进行调控、指导、监督和服务等管理工作。概念国家设置的市场管理职能机构市场管理机构物业服务的技术管理机构群众性的管理监督机构对物业服务市场交易主体的管理2．物业服务市场管理的内容对物业服务市场交易客体的管理对物业服务行为的管理对物业服务价格的管理对物业服务合同的管理对物业服务信息的管理（四）物业服务市场中的委托代理关系及其实现方式2．委托代理关系的实现方式1．委托代理关系主体代理人：物业服务企业被代理人：业主或业主大会相对人各类相关的专业公

4、司分散业主（相对于业主大会）承租人（相对于产权所有人）1．委托代理关系通过物业服务的招投标并签订前期物业服务合同或物业服务合同来实现：“国家提倡建设单位按照房地产开发与物业管理相分离的原则通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业。住宅物业建设单位，应当通过招投标的方式选聘具有相应资质的物业服务企业；招投标人少于3人或者住宅规模较小的，经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可采用协议方式选聘具有相应资质的物业服务企业。”2．委托代理关系的实现方式（一）物业服务招投标概述二、物业服务招标投标

5、（二）物业服务招标（三）物业服务投标（一）物业服务招投标概述2．物业服务招投标的原则1．物业服务招投标的概念3．物业服务招投标适用的法律法规4．物业服务招投标的特点1．物业服务市场管理的含义物业服务招标指开发商、业主（委托业主大会）或其他产权人等物业服务市场主体，遏过编制和公开符合其服务要求和标准的招标文件，向社会招聘，并采取一定的方法进行分析和判断，最终确定最佳的物业服务企业并与之订立前期物业服务合同或物业服务合同的过程。招标物业服务投标指物业服务企业为开拓业务，根据物业服务招标文件中确定的服务妄求和标准

6、，组织编制投标文件，并向招标单位递交应聘申请书和投标书，参与物业管理竞标，以求通过物业服务市场竞争获得物业管理权的过程。投标2．物业服务招投标的原则公开原则公平原则公正原则合理原则法律法规《中华人民共和国招标投标法》（1999）3．物业服务招投标适用的法律法规《物业管理条例》》（2007修订）《前期物业管理招标投标管理暂行办法》（2003）早期介入的特点4．物业服务招投标的特点阶段性的特点不确定性的特点（二）物业服务招标2．招标方式1．招标主体3．招标程序主体开发建设单位：开发商全体业主或业主大会1．招标主

7、体其他物业所有权人：企业办公楼公开招标2．招标方式邀请招标协商招标3．招标程序准备阶段实施阶段结束阶段准备阶段成立招标机构3．招标程序（一）——准备阶段自行成立招标机构招标人委托招标代理机构编制招标文件确定标底投标人须知合同条款技术规范——实施阶段发布招标公告3．招标程序（二）——实施阶段招标单位名称、项目名称、地点物业管理项目资金来源招标目的、项目要求概述购买招标文件时间、地点和价格接受标书的最后日期和地点开标日期、时间、地点招标单位的地址、电话，等组织资格预审召开标前会议开标、评标与定标投标人的经验人员

8、及设备能力投标人的财务状况，等物业管理开标：交标书后2～3日物业管理评标物业管理定标结束阶段资料的整理与归档3．招标程序（三）——结束阶段招标文件招标文件附件及图样对招标文件进行澄清和修改的会议记录和书面文件投标文件及标书同招标方的来往信件，等合同的签订与履行（三）物业服务投标2．投标程序1．投标原则3．物业服务投标书的编制真实性原则1．投标原则正当竞争原则——2．投标程序准备阶段实施阶段结束阶段准备阶段取得从业