河南工程学院东区物业管理服务

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1、河南工程学院东区物业管理服务项目需求豫财招标采购-2017-2296项目需求及有关要求一、招标项目概况本项目为河南工程学院东区（教职工周转房）物业管理，该区位于新郑龙湖祥云路与鸿鹄路交叉口南，总建筑面积约260000平方米，其中住房建筑面积约211507平方米（地上为200641平方米，地下室为10866平方米），公共区域保洁面积约44000平方米。已交付使用建筑31栋楼，住房共1332套，电梯66部，均为地面11层，带地下室，地下停车位1000余个，小区安装有监控系统、消防报警系统、楼宇可视对讲系统和车辆管理系统。目前装修完成920余户，正在装修30余

2、户，入住约400户。二、招标内容、要求及服务标准（一）招标内容综合管理服务，公共区域秩序维护服务，公共区域清洁服务。共用部位、共用设施日常巡检（二）对投标人的有关要求1、项目经理资质要求拟任项目经理具备以下条件：（1）项目经理具有3年以上的物业管理工作或1年以上项目经理任职经历；（2）与投标企业签订有劳动聘用合同。2、报价要求投标报价(注:按48人配置)以招标服务项目内容报价；投标总报价按“两年”报价，并注明年平均单价。分项目报价金额必须填写完整，并附注说明测算依据。签订规范的物业服务合同，明确双方权利义务关系。管理人员、专业操作人员须按照国家有关规定取

3、得物业管理职业资格证书或者岗位证书；所用员工初中以上文化程度，身体健康，无传染病和精神病等病史；投标人须与所用员工签订办理相关劳动用工手续并遵守政府制定的最低工资标准等劳动法规，保障劳动者合法权益；管理服务人员统一着装、佩戴标志，行为规范，服务主动、热情。有完善的物业管理方案，各项管理制度健全。设有服务接待中心，公示24小时服务电话。对可能发生的各种突发事件有应急预案，有记录。根据业主需求，提供物业服务合同之外的特约服务和代办服务的，公示服务项目与收费价目。投标文件中拟任项目经理及拟投入管理人员在项目实施时不予变更。（三）物业管理服务标准物业管理服务项目

4、及标准见下表：（1）综合管理服务项目服务标准机构设置（1）小区设有管理处（服务中心），配备与项目服务配套的办公设施及办公用品。（2）项目经理具有3年以上的物业管理工作或有1年以上项目经理任职经历。日常管理与服务（1）制定小区物业管理与物业服务工作计划并组织实施。（2）每半年向委托方报告一次计划实施情况。（3）对社区内的消防设施设备和电梯日常运行巡查并有记录；火灾及水电的应急处理。消防设施设备巡查人员须有消防培训合格证，电梯巡查人员须有专人中华人民共和国特种设备作业人员证（电梯管理员证）服务时间周一至周日不间断接待并提供物业服务。管理制度及公示（1）建立健

5、全各项制度。（2）服务场所公示办事制度、服务标准、收费依据、收费标准。报修投诉受理（1）24小时受理业主或物业使用人报修。并及时报发包人维修，有完整的报修、维修和回访记录。（2）对业主或物业使用人的投诉24小时回复。满意度调查每年一次对业主或物业使用人进行物业服务满意情况调查，调查面不低于住户总数的50%。特约便民服务能提供一种以上特约（有偿）服务和一种以上便民（无偿）服务。档案管理建立档案管理制度，建立健全小区物业管理档案［包括物业竣工验收档案、设备管理档案、业主或物业使用人资料档案（含业主或物业使用人房屋装修档案）、日常管理档案等］。装修事项告知业主

6、或物业使用人装修须知，加强装修过程中的监督和管理，对违规装修、违章搭建应及时劝阻、制止并报告相关部门（留存书面报告、相关图片资料）。承接查验承接项目时，对小区共用部位、共用设施设备进行查验，有完整的承接查验手续。（2）公共区域秩序维护服务项目服务标准人员配备公共秩序维护员中45周岁以下的人员占总数的30％以上，身体健康，工作认真负责。技能训练公共秩序维护人员接受过安全技能培训的比例为60％以上。技能水平正确使用各类消防、技防器材和设备。服装仪容上岗时佩戴统一标志，穿戴统一服装，仪容仪表规范整齐。器械配备配备对讲装置或必要的安全护卫器械。出入口值守主出入口

7、24小时有人值守，次出入口定时开放，门卫有交接班记录。进出人员管理阻止未经许可的外来人员进入小区。车辆疏导对小区进出车辆进行管理和疏导，保持出入口畅通。巡逻要求每天按设定路线不少于4次，有巡视记录。应急处理接到火警、警情及异常情况后及时报告相关部门，协助保护现场。技防设施小区的监控中心24小时有人值守，技术防范设施处于良好运行状态，监控记录按规定时限保存，对所反应的信息实施管理。车辆管理（1）禁止非小区内车辆驶入（救护、消防等特殊车辆及运送货物车辆除外），地面禁止车辆停放。（2）停车场车辆停放有序，车库（棚）场地整洁，有照明，无易燃、易爆、危险物品及杂物

8、存放。 （3）公共区域保洁服务服务项目服务标准垃圾收集（1）按楼幢配置垃圾收集点