黔贵•曦城上品精装修住宅营销策划方案.doc

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1、黔贵·曦城上品精装修住宅营销策划方案第一部分市场分析及初步建议一、全国房地产精装修开发概况(略)二、贵阳精装修概况(略)三、项目地块房地产开发概况(略)四、花果园竞争楼盘基本情况(略)五、本项目SWOT分析通过对贵阳市区住宅和竞争对手的深入调查和判断，进行以下优劣势分析：1、项目优势（S）：•地处贵阳中心区，交通方便，周边配套设施齐备，商业氛围浓。•花果园休闲广场的建成，改善了区域环境。•整体规划出色，精装修房进一步提高了项目品质。•1：1停车位，供应充足。•首层全部架空层，绿化率高。•4.5的低容积率，

2、在市区中心高层项目难觅。•户型优异，且基本是南北朝向。2、项目劣势(W)：•片区环境给人以脏、乱、差的印象。•烟厂对项目空气质量的影响巨大。•浣沙路乃交通主干道，噪音、粉尘、安全隐患对小区构成威胁。•北面约30米高的断崖，会对项目十楼以下户型采光、通风产生一定影响。•作为精装修房，面积较大，总价过高，压缩了一定目标客户群。3、项目机会(O)：•本项目优势和劣势都非常突出，机会点很大程度取决于怎么处理劣势，并扬长避短。•周边项目的开发一定程度上也带动了项目区域的成熟，区域价格会有所提升。•前期精装修楼盘的成

3、功销售，给贵阳精装修市场奠定了良好的基础。3、项目威胁(T)：•小区周边在建、拟建项目较多，对目标客户群较易潜在分流。•客户对精装修的价格、质量和个性方面的有较大的顾虑。•精装修作为新兴的项目，市场较模糊，影响了分析和调研的精确性，且不确定的因素较多。六、对项目劣势的初步解决办法：1、周边环境对项目负面影响的处理办法：①强调项目位于花果园龙头位置，可以独立于花果园片区，受片区环境影响不大。花果园休闲广场的建成，表明政府对花果园片区环境改造的巨大决心，以及周边项目逐步建成将使片区环境得到进一步改善。随着工程

4、进度的节节升高，项目形象也逐渐会呈现，一定程度弱化周边环境的不足。②贵阳烟厂烤烟车间整体搬迁将彻底清除小区的空气污染源。③小区主建筑群位于主干道的二线，前面建筑将阻断噪音、粉尘。2、对于北面及西北面约30米断崖的缺陷的处理，我司有以下3点建议：①销售员统一说辞，在销售时对提出质疑的客户，强调小区西北“狮峰山”有调剂区域小气候的重要功能，冬季有阻挡北风的袭扰的作用，夏季可阻挡西晒，冬暖夏凉。②在风水上，西北面为财位，应有靠山——小区西北面有狮峰山为靠；东南面为青龙位，应开阔向水——小区东南面有花果园立交桥的

5、车流为水。“后玄武有高靠山，前朱雀有开阔水”，一切自然天成，这种地势乃风水上“大吉大利、王室贵胄”之兆——紫禁城，在建造选址时特意选定后靠“万岁山”（又称景山），前门（天安门）开水“金水河”。另外，再专请一位有名望的易学大师给一个正式的说法——小区的风水利于业主升官发财，诸事顺利，吸引客户关注、认同，化劣势为优势，增加项目卖点。③“狮峰山”面对小区断崖的正面设计为本项目的“形象墙”——既突出黔贵地产的企业品牌，又为区域环境作了一个提炼，并且将项目打下深深的文化烙印，提升项目整体品质，增加项目亮点，让准客户

6、成为小区业主变成一种荣耀。3、客户对精装修难以监督质量，且装修缺乏个性的解决办法：①采用菜单式精装修方案，给客户更多选择的机会，以突出个性需要。（操作方式见我司的其它文件）。②请知名的室内装修设计单位或个人担任本项目的设计，相应举行一些SP活动，并进行新闻报道从而相对弱化客户对质量和个性的关注。③承诺客户在购房之后，公司统一安排业主在装修过程中，进行参观，并对自己的房子装修提出意见。④让客户相信由开发商提供精装修房，有后期的维修保障，胜过个人装修。第二部分整体推广策略一、整体推广理念我们的营销理念：凭借本

7、项目的高质素，通过市场细分，凭借差异化市场定位、差异化产品设计、差异化的营销手法，赢得市场。创造贵阳生活特区之巅峰之作，以站在泰山之巅，俯瞰群山之势推广此案。二、项目卖点分析1、片区共有卖点①花果园位于市中心区，到大十字也仅仅三分钟车程；②浣纱路作为贵阳市贯通南、北、西的交通中心枢纽，交通便利，工作、生活、健身、周末休闲，来去自如，又能独享都市的热闹和静怡之地。③紧靠市西路批发市场、星云家电城、老客车站、肺科医院市政配套完善；④独享花果园休闲广场。2、项目独有卖点①整体规划出色，高端品质定位；②首层全部架

8、空层，移步异景；③背倚狮峰山麓，远离喧闹与烦杂；④中心区高层容积率4.5，如住碧野山庄；⑤中庭园林广场，居住休闲健身一体；⑥户户南北朝向，室室风和日丽；⑦绝佳风水，福及子孙；阻北寒风，冬暖夏凉；⑧全精装名著，从容入住，精装人生；⑨1：1停车位，私车族的天堂；⑩前庭（入户花园）后院（大阳台），廊院式住宅。对项目劣势进行处理后产生的买点：①贵阳首个菜单式精装修高档住宅，还您完全的个性空间②全国著名设计师坐镇曦城上品，贵阳精装修升级