2012物业师实务重点

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1、1.物业管理招标，是物业管理服务产品预购的一种交易方式，即由物业的建设单位、业主大会或物业所有权人（简称招标人）根据物业管理服务内容，制订符合其管理服务要求和标准的招标文件，由多家物业管理企业或专业管理公司参与竞投，从中选择最符合条件的竞投者，并与之订立物业管理服务合同的一种交易行为。2.物业管理招标的主体一般是物业的建设单位、业主大会（单一业主）、物业产权人（政府机关或物业产权部门）。3.物业管理投标，是对物业管理招标的响应，是指符合招标条件的物业管理企业，根据招标文件中确定的各项管理服务要求与标准，编制投标文件，参与投标竞争的行为。4.物业管理投标的主体一般

2、是指具有符合招标条件的物业管理企业或专业管理公司（投标人）。5.根据物业的不同类型，可以将物业管理招标分为住宅项目招标和非住宅项目招标两大类。其中的非住宅项目可分为商业区、写字楼、工业区、公用基础设施（如机场、医院、地铁、学校、码头、步行街）等。6.按项目服务内容的实施划分，可以将物业管理投标分为整体物业管理项目的招标、单项服务项目的招标和分阶段项目的招标等类型。7.根据物业管理招标主体的不同，可以将物业管理招标分为物业建设单位为主体的招标、业主大会（或单一业主）为主体的招标、物业产权人为主体的招标等类型。8.根据物业管理服务的方式不同，物业管理招标可以分为全权

3、管理项目招标、顾问项目招标等类型。9.物业管理招标投标的特点（1）要求投标方所提供的服务具有综合性（2）投标人在分析和策划投标活动时应该根据具体情况采取有差异的方式和策略（3）物业管理招标投标具有一定的行业特殊性，主要体现在以下两个方面：一是招标主体的特殊性，二是物业管理服务内容的特殊性，物业管理招投标的内容也因产品服务对象、服务需求和服务内容而具有相对不确定性。10.公开招标是指招标人通过公共媒介发布招标公告，邀请所有符合投标条件的物业管理企业参加投标的招标方式。招标公告必须载明招标人的名称和地址、招标项目的基本情况和获取招标文件的办法等具体事项。招标文件应当

4、明确开标日期、时间和地点。公开招标的主要特点是招标人以公开的方式邀请不确定的法人组织参与投标，招标程序和中标结果公开，评选条件及程序是预先设定的，且不允许在程序启动后单方面变更。11.邀请招标，也称作有限竞争性招标或选择性招标，是指招标人预先选择若干有能力的企业，直接向其发出投标邀请的招标方式。采取邀请招标方式的招标人，在投标邀请和招标文件上应明确招标人的名称和地址，招标项目的基本情况和获取招标文件的方法，以及开标日期、时间和地点等具体事项。邀请招标的实施程序对每一个预定的投标人都是公开的，因此，具备一定的公开性。邀请招标的主要特点是招标人不使用公开的公告方式，

5、投标人是特定的，即只有接受邀请的企业才是合格的投标人，投标人的数量有限。12.早期介入阶段主要是指物业开发设计、施工建设、竣工验收阶段，前期物业管理阶段是指从入住到业主大会聘请物业管理企业承担日常管理前的阶段。在早其介入和前期物业管理阶段，要求提供相应物业管理服务的主要招标内容有：1.对投标物业的规划设计提供专业的合理化建议；2.对投标物业设施配备的合理性及建筑材料选用提供专业意见；3.对投标物业的建筑设计、施工是否符合后期物业管理的需要提供专业意见并对现场进行必要监督；4.提出投标物业的其他管理建议；5.参与物业的竣工验收，并提出相应整改意见；6.设计物业管理

6、模式，制订员工培训计划；7.对以营性物业进行经营策划，制订租赁策略方案和宣传推广方案；8.建立服务系统和服务网络，制订物业管理方案9.办理移交接管，对业主入住、装修实施管理和服务。18.投标人少于3个或者住宅规模较小的经物业所在地的区、县人民政府房地产行政主管部门批准，可以采用协议方式选聘具有相应资质的物业管理企业17.必须通过招投标方式选聘物业管理企业的项目，仅为新开发的住宅及同一物业管理区域内非住宅；新开发的非住宅项目，以及业主入住后由业主大会选聘物业管理企业的情况下，既可采取招投标方式，也可采取其他方式。13.常规物业管理要求提供的相关服务的主要内容有：（

7、1）项目机构的建立与日常动作机制的建立，包括机构设置、岗位安排、管理制度等；(2)房屋及共用设施设备的管理；（3）环境与公共秩序的管理，包括清洁卫生、环境绿化养护、停车场及安全防范等；（4）客户管理、客户服务和便民措施；（5）精神文明建设；（6）物业的租赁经；（7）财务管理，包括对物业服务费和专项维修资金的使用和管理。14.物业管理项目承接有全方位服务型管理、顾问服务型管理和合资合作等三种方式。（1）所谓全方位服务型管理方式，是指招标人聘请物业管理企业负责对招标物业进行全方位的常规物业管理服务。由物业管理企业自行负责组织实施和运作，招标只负责对管理服务的质量和效

8、果进行综合测评。（2）所