浅析善意取得在不动产物权中的应用

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1、浅析善意取得在不动产物权中的应用　　摘要:传统民法理论认为,善意取得仅限于动产,即善意取得的标的物必须是动产。不动产一般须登记,以登记作为其公示方法,出让时须出示其权利证书。对于不动产物权变动,我国采债权形式主义的物权变动模式,即债权合同加过户登记的债权形式主义。不动产物权登记的公信力使社会公众相信登记物权人(登记名义人)享有物权,而与之交易。该相对人支付合理对价,即为善意第三人。法律应当保护此善意第三人的合法的、信赖利益。因不动产善意取得而丧失物权的真正权利人,可以通过异议登记、更正、起诉登记名义人赔偿损失

2、、要求国家赔偿等方法,维护权益。　　关键词:不动产;善意取得;标的物;登记　　　　引言　　近代以来,民法上有所谓“静的安全”与“动的安全”。与此相应,民法领域形成了财产的静的安全的保护制度——财产所有权制度与财产的动的安全的保护制度——契约(债权)制度。在一般情形下,法律均能较好的实现二者的保护。但是,当无权处分人处分他人财产时,是保护财产所有权的静的安全,还是保护财产交易的动的安全问题,便油然而生。　　一、不动产善意取得的基础　　(一)不动产善意取得的伦理基础-人的互相尊重。　　我国现行《民法通则》及《民法

3、典(征求意见稿)》同样系以人为本位。而其伦理基础则在于人的互相尊重。即每个人得要求他人尊重其存在及尊严,而此更须以尊重他人为前提。人及人的尊严是整个法律秩序的最高准则。正是基于这一伦理规范而产生了信赖保护原则,并以不同的形式表现于民法,如表见代理、表见法定代表、诚信原则及善意取得等。　　(二)不动产善意取得的经济基础-交易安全　　如果要求买受人(债权人)在每一交易(设定抵押权)过程中对出让人(抵押人)是否为原权利人进行调查似不可能,即使是可能的话,那征信成本也相当高昂,使得经济发展严重受阻。为此,实有赋予登记

4、推定力公信力,建立善意取得的必要。　　(三)不动产善意取得的理论基础-登记公示推定力与公信力　　在赋予登记推定力之后,必然要赋予登记公信力。所谓登记公信力是指,对于登记的内容给予信赖者,法律根据信赖内容赋予法律效果,纵使登记内容与实体关系不一致,法律亦视登记内容为正确,从而发生与真实的权利状况一样的法律效果。善意取得便是以登记公示推定力与公信力为其理论基础的。　　二、不动产善意取得的性质——兼有继受取得的原始取得　　关于不动产善意取得的性质,学界主要有以下三种观点:原始取得说、继受取得说、原始取得与继受取得之

5、争议无意义说。尽管各有其理,但也有其不足之处:　　1.原始取得说之不足　　(1)该说一方面认为不动产善意取得为原始取得,而另一方面却又强调该交易行为必须为有效,否则,不得适用善意取得。既然为原始取得,又何须交易为有效?该说另一方面认为不动产善意取得为原始取得,而另一方面却又强调该交易行为为有偿,善意取得人必须支付价款。该说一方面坚持不动产善意取得为原始取得,而另一方面却不得不承认对于不动产上第三人的权利非善意的,第三人的权利不因此而消灭。　　(2)继受取得说之不足。一方面该说认为善意受让人善意取得不动产是源于

6、法律行为所生的效力,而另一方面却认为无权处分行为为无效或效力待定,受让人仅能补足权源,却不能治疗法律行为的效力。继受取得说也不符合不动产善意取得的宗旨。三、不动产善意取得对当事人的保护　　(一)原权利人的保护　　原权利人是最大受害者。为维护公平正义,法律对原权利人提供如下救济:　　1.侵权责任救济。无权处分人未经原权利人授权或事后追认而处分他人之物,符合侵权责任构成要件者,原权利人可依民法通则117条请求损害赔偿。　　2.不当得利救济。无权处分人擅自处分他人不动产所受对价,是原不动产的替代价值。原权利人受损而

7、让与人获利,且缺乏法律依据,故在原权利人与无权处分人间构成不当得利。原权利人可基于《民法通则》92条请求让与人返还利益。　　3.违约责任救济。如果在原权利人与无权处分人间原存在合同关系,如房屋所有权保留买卖情况下,因登记机关的错误而误登记为买受人(无权处分人)所有,则原权利人可向无权处分人主张违约责任。　　4.国家赔偿救济。这种情况主要发生在因国家登记机关登记错误的情况下。对此,德国台湾规定值得我们借鉴。如德国专门设立错误赔偿基金。而台湾地政登记机关则就登记所收费用提取百分之十作为登记储金,专赔偿损害之用。　

8、　(二)不动产善意取得人的保护。　　不动产善意取得人,即是自物权登记名义人处取得物权的人。根据物权登记的公信力要求,一般情况下,取得人受到以下法律保护:　　1.从登记名义人处取得所有权的人,登记名义人即使不是真正的所有人,取得人仍应确定的取得其名义下登记的所有权,真正权利人因此丧失所有权。　　2.该被取得的财产如果存在没有登记的抵押权时,该财产视为无抵押权的财产,取得人所取得的是无抵押负担的所有权。