江宁路项目可行性研-装修房(2)

《江宁路项目可行性研-装修房(2)》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、第一章项目概况1.1建设单位本项目的开发商为上海海联置业有限公司。1.2项目位置“江宁路大厦”项目位于静安区昌平路以南，康定路以北，江宁路以东，昌化路以西区域，处江宁路、康定路交界处。主入口在江宁路上。1.3项目规模“江宁路大厦”为1幢27层楼的点式商办楼，其中地下一层为车库，1－4层为裙房，5－10层为敞开式办公楼，11－26层为公寓式办公楼，27层为屋顶花园。总建筑面积约为21900平方米。1.4主要建筑技术指标本项目的主要建筑指标详见表1－1。表1－1主要建筑指标表序号指标名称单位指标值1基地面积平方米2总建筑面积平方米

2、21900其中：地下部分建筑面积平方米1900地上裙房部分建筑面积平方米5500地上其他部分建筑面积平方米145003总户数（非裙房部分）户881.5项目现状“江宁路大厦”项目于2000年竣工，至今已空置两年余。本案的现状为：主体为框剪结构，主楼部分的建安工程已完成；裙房部分除设备未安装，其余已完成；公用部位装饰及小区建设基本没有；大产证已获得。基于上述现状，本案的开发商要求以13000万元的价格整体托盘转让。第二章市场研究为了明确接盘的可行性和项目定位的合理性，特对本案周边物业进行调研。2.1调研区域说明本调研区域为安远路以

3、南，新闸路以北，常德路以东，昌化路以西的闭合区域。2.2办公楼物业行情经调研，本区域的办公楼基本上以租为主，租金水平为2－3元/天·平方米，详见表2－1“本区域办公楼个案汇总表”。表2－1本区域办公楼个案汇总表序号个案名称所处位置租金（元/天·平方米）包物业管理费与否1艺海大厦江宁路、康定路3不包2时美大厦江宁路、康定路2包3和一大厦江宁路、昌平路2.3－2.5包4新城大厦江宁路、新闸路3包2.3住宅物业行情静安区是上海典型的城市中心区，也是上海房价最高的区域，该区域住宅的平均售价为8000－10000元/平方米，详见表2－2

4、“本区域住宅个案汇总表”。表2－2本区域住宅个案汇总表序号个案名称所处位置个案类别售价（元/平方米）交房状态1康宁雅庭江宁路、康定路高层住宅7500－11000毛坯2新格公寓江宁路、康定路酒店式公寓11000－14000全装修3静安枫景常德路、新闸路高层住宅10000－12300全装修4静安晶华安远路、陕西北路高层住宅7000－10000毛坯酒店式公寓未定全装修2.4定位建议根据上述调研结果，结合中心城区寸金寸土的地段价值以及目前住宅产品价格普遍上扬的市场特点，建议将本案定位为商住楼，即裙房以上部分为酒店式公寓，经改建包装后推

5、向市场。第三章租售计划3.1销售定价“销售定价”针对裙房部分而言。根据“市场研究”章节中所列明的周边楼盘的价格及本案的自身条件，作出以下有竞争力的定价。l裙房：均价8000元/平方米（不含设备报价），可售建筑面积按5500平方米计，销售收入为44000000元。3.2租金定价“租金定价”针对酒店式公寓部分而言。l酒店式公寓：价格分布详见表3－1“酒店式公寓价格定位表”。表3－1酒店式公寓价格定位表房型面积（平方米）数量（套）单价（USD/月）理论年租金（USD/年）两房130441500792000三房180442000105

6、6000小计881848000实际年租金收入（USD/年）（按入住率65％计）1201200实际年租金收入（合：人民币/年）（按汇率8.3计）9969960l车位：600元/月/个，可租车位按40个计。年租金收入为288000元。3.3租售进度及租售收入3.3.1租售进度假定接盘日为2003年4月1日，租售起始日为2003年7月1日，裙房的销售期为1.5年（18个月），于2004年12月31日销售完毕。3.3.2租售收入详见表3－2“租售收入预测表”。表3－2租售收入预测表（单位：万元）销售部分序号收入名称/年·月2003年2

7、004年小计1-67-121-67-121裙房销售收入－1467146714664400年度小计146729334400租赁部分序号收入名称/年小计1酒店式公寓租金收入9972车位租金收入29年度小计1026第四章投资估算4.1投资估算的依据和说明本投资估算的测算期为二次开发商接盘日至本案销售完毕日，假定接盘日为2003年4月1日，裙房销售完毕日为2004年12月31日。本投资估算的编制依据为项目示意图，非竣工图。本投资估算参照了近年上海已建成的同类建筑工程竣工的有关资料。本投资估算暂不考虑裙房部分的设备安装及屋顶花园的装饰费

8、用。4.2投资估算4.2.1购置成本本案的整体转让价格为13000万元，即二次开发商的购置成本，其中包括土地成本、建造成本、一次开发期间的间接费用及原始开发商利润。4.2.2二次建造成本由于以下原因，产生了二次建造成本：l本案的原始定位为商办楼，现定位为商住楼，即裙房以上部分