20080419厉心下午

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1、主题二：89平米小三房主讲：厉心时间：2008年4月19日下午地点：清华科技大厦会议中心第三会议室速记提供：创世德速记（010—89525068）我在这个专题里面要讲一些自己设计的一些体会，还有就是在90平米政策出来以后，我简单地录了一下当时出来的一个背景条件，三个条件：当时提出来小区容积率要在1.0以上；单套面积在120平米；实际上成交价格要低于1.2倍以下。随后又出来关于90平米以下的政策，就是国六条。还有就是出现了一个土地增值税。后来我看到网上包括学术界一直有这样一个课题比较明显的，就提出中小户型设计，当时也有机构请我讲中小户型的设计。我这里做一个解释，其实学术

2、上并没有中小户型的准确定义，但是国家的政策几次下发以后，市场上开始了中小户型的说法，实际上中小户型关心两个数据：一个90、一个120。但是120由于有一个放大的系数，就变成了144了。所以就出现了一个90平米以上的户型，还有144平米以内的普通住户型，但是144平米以内的还是有一个比较大的发挥空间，因为144这个要涉及到一个税，但是90平米是一个硬规，我估计将来可能90平米不会这么严格，但是至少目前的项目要求非常严。所以我这一块的研究把它浓缩了一下，很明确，主要是研究90平米以下的户型，做为主力市场而言，要研究两房、三房户型。但是实际我今天讲的这一块，重点是研究90平

3、米的三房，因为两房在90平米还是很容易实现的，不会遇到特别大的难题，但是如何在89平米下做三房？这是一个重点，而且我根据市场的反馈情况也可以看到户型面积大小的变化，其实从最终的角度来说，三房是一个家庭永恒的需求。这部分的内容共分为三个部分：市场、设计、成本。一、市场部分两个概念：第一是否定之否定，循环上升；第二是户型大小的决定因素。1、否定之否定，循环上升。这是辩证唯物主义里面的一个观点，我们看到户型面积变化也有这样的特点，规律具有共性，各个城市都有这样一个过程，只是目前各个城市所处的阶段不同。我们看在房地产市场没有发展以前，其实户型的面积非常小，很多家庭住的都是一房

4、，两房已经很不错了，房子都很小，厅都是暗的，面积比较小，一般40多平米、50多平米就不错了，那时候还有处级房达到多少面积、厅级房达到多少面积等等，但是总的来说户型面积非常小。在发展初期，户型做得很大，三房做到160、180，甚至做到200。客观规律的原因是因为地价很低、房价很低。我们以看到在发展初期，地价是非常低廉的，主要的成本来源于建安成本，房子越大，建安成本越低，同时进深也可以做得更大，所以当时的户型和面积都做得非常的大。但是，随后房型呈现一种缩小的趋势，在九十年代的深圳就呈现这种特点，房型越做越小，到九十年代末，就出现70平米做两房，香港是最典型的，六、七十平做

5、三房，很常见。这个原因是因为房价上涨，总价的因素，一是因为地价持续上涨，地价越来越高，同时房价也持续上涨，购买能力跟不上，这时候很多人发现把房子做小一点，客户面更宽，因为大部分城市人均收入的结构还是一种金字塔型为主，由于这个因素就导致户型面积越做越小。在2000年左右，深圳的开发商一个共同的话题就是把户型做小，只要做小了，肯定能卖掉，所有的项目都呈现这种态势，90多平方就做一个三房出来，卖得还不错。我记得我们在2000年左右还做过70平米的三房，高层，做得足够小以后，都可以卖掉，因为穷人总比富人多，所以这个趋势在各个省市都会有，都有这样一个过程。随后出现了一个大的过程

6、，就是郊区化，当一个城市的房地产发展到一定程度以后，城市扩容，往郊区发展，郊区的土地相对便宜，所以能够允许做大。同时这种需求属于改善型需求，买郊区的房子很大一部分是在城区有一套房子，要换房，如果郊区房子还这么小，就不能满足需求了，要求要大一点，这时候是一个适度的大，相对大一些。这时候又会出现一个现象，比如在2005年、2006年，房价上涨到一定程度的时候拿深圳来说，涨价最快的不是小户型，而是大户型，越是高档的产品，涨价的幅度，涨价的系数比例越大，比如像别墅，可能是成倍的上涨，开发商有自然的追随的规律，他发现这个做得快，价格涨的快，他会觉得这个利润空间更大，这时候市场会

7、子对调节，供大于求，房价还会再上涨，这就是深圳、香港的状态。当房价再涨的时候，户型就会变小，有这样一个趋势。所以从这个规律可以看到，由小到大是有一个规律的，我们可以根据这个规律去判断未来发展的趋势，从而选择自己的产品。2、户型大小的决定因素。（1）地块。地块本身所处的地理位置以及拥有的资源，资源好的，户型就做大一点，资源差的，户型就做小一点，比如像城市中心地铁口的单栋楼，就是一栋高层起来的，一般都会倾向做小户型。（2）竞争环境，市场目前的情况，包括竞争对手的状况。市场好一点，就做大一点，利润高。而且越是大户型，客户对价格的敏感度没有那么高，所以容易把