小议如何大力发展廉租房模式

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1、小议如何大力发展廉租房模式　　摘要：经济实用房在必定程度上解决了低收入群体的住房艰苦问题，但因履行政策的偏差和固有的局限性没能完整施展其社会保障功效，并孕育了潜在的风险、繁殖了一些社会问题。相比而言，廉租房可以最大限度地实现住房保障功效，增长社会效益、增进社会公平。逐步取消经济实用房大力发展廉租房是实现低收入人群住房保障，改良民生增进社会和谐发展的重要手段。　　关键词：住房保障商品房经济实用房廉租房　　为了满足低收入者的住房请求，我国建立了以经济实用房供给量为主、廉租房供给量为辅的住房保障制度。但分

2、析创造经济实用房的政策履行效果并没有达到预期目标，而且裸露出太多问题。同经济实用房相比，廉租房存在种种优势，并且能避免经济实用房中涌现的种种问题。以廉租房代替经济实用房，可以达到增长民生增进社会和谐发展的目标。　　一、经济实用房存在的问题　　就经济实用房的发展现状而言，存在着诸多需要解决的问题，这些问题不但制约其社会保障功效的施展，还影响着房地产市场的健康发展，并繁殖出腐烂和社会抵触，重要问题如下。　　1、经济实用房户型标准超标　　2005《经济实用房价格管理措施》规定：“经济实用房严格把持在中小套

3、型，中套住房面积把持在80平方米左右，小套住房面积把持在60平方米左右，市县国民政府根据本地区居民的收入和居住程度等因素，合理断定经济实用房的户型面积和各种户型比例，并严格进行管理。”然而在实际操作中，开发商为了争取更多利润建设一些面积超标的经济实用房，甚至有些地区涌现了200平米复式豪宅的经济实用房。低收入者收入有限，即使小面积的住房也常超出其购房能力，何况严重超标的建筑面积，更不是一般低收入者所能遭遇的。　　2、监控缺位导致销售对象失控　　经济实用房销售对象定位于“低收入群体”，但在实际销售过程

4、中，由于统计、审核方法及程序上的不科学、不严谨，很多不符合低收入群体条件的人购走了经济实用房；同时，由于监管缺位和市场经济本身的逐利性，开发商、政府官员、部分富饶群体相互勾结，使得部分经济房落入高收入群体之手，这显然违背了经济实用房政策的设计初衷。监管缺位的根源在于制度设计本身的缺点。从政策上看，虽然对经济实用房申请人审核合格后有数天的公示期，但是将这种监管责任转嫁于没有调查权利也没有执法权利的普通群众的做法本身就缺乏可行性，弱势群体无法拥有监管他人的力量。从市场的角度看，争得经济实用房是一种稳赚不

5、赔的投资，高额的利益诱惑自然触发各种利益群体去争取这份蛋糕，低收入者是社会的弱势群体，在竞争中自然处于劣势，经济实用房落入自然会落入中高收入群体之手。　　3、经济实用房干扰正常的房地产市场　　在市场经济中，市场具有自调节作用，生产者和消费者根据市场价格变更来调剂供给量和需求量，最终达到优化经济结构进步资源利用效益的目标。政府如果过度干涉市场，必定使得一部分资源的利用效益遭遇丧失。目前的房地产市场中，同种商品存在着两种价格系统：一种是政府有把持功效的经济实用房，另一种是纯粹市场化的商品房。基础同质的两

6、种商品同时涌现在同一个市场上，两种价格系统在必定程度上扰乱了正常的市场秩序。对消费者而言，市场套利的存在，必定促使他们去争取低价的经济实用房，从而使商品房的定价和销量受到影响。对开发商而言，经济实用房在土地价格和开发政策上都存在优惠，争得经济实用房开发权无疑在市场竞争中拥有绝对优势。当房地产市场处于低迷期时，一部离开发商遭遇经营艰巨的景遇，而另一部离开发商则可以享受政策带来的无风险利润，这不但有悖公平竞争的市场原则，还侵害了资源的应用效益。　　4、政府补贴优惠开发商使得低收入者难以直吸收益　　在经济

7、实用房建设上，国家给予开发商土地价格优惠，包含降低批租土地价格、履行税收减免等。这些补贴和优惠直接给了开发商，然而一些低收入者并没有从国家补贴和优惠中得到太多福利，倒是开发商得到了更多利益。政府本来寄望于经济实用房来大力改良民生，但是实行成果是开发商得到稳固利润，中高收入者购走部分低价房子，低收入者的住房问题仍没有得到有效解决。这不是我们推行这项政策的本来目标，另外，在社会管理上，经适房繁殖了部分政府官员的寻租行动、引起部分民怨。　　5、经济实用房有产生次贷危机的风险　　经济实用房的销售对象是低收入

8、群体，低收入群体本来收入有限，其有限的收入重要用于满足基础生活需要，而没有能力节余大批资金。虽然经济实用房销售价格比商品房低，并且有国家的贷款优惠，但是对于低收入人群而言仍然是奢侈品消费，其总价格一般超出低收入者的支付能力。从掩护金融秩序角度看，低首付的贷款方法将底本没有购房能力的人拉入购房者行列，客观上为发放贷款的商业银行孕育了风险，因为这种支付方法是以房屋的持续上涨或微跌为基础的。美国住房市场2007年10月开端涌现的次级抵押贷款(简称“次贷”)危机证明了这一点。