我国物业管理立法研究论文

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1、我国物业管理立法研究论文我国物业管理立法研究论文我国物业管理立法研究论文我国物业管理立法研究论文我国物业管理立法研究论文我国物业管理立法研究论文我国物业管理立法研究论文我国物业管理立法研究论文我国物业管理立法研究论文　　摘要:我国物业管理发展迅速。然而,我们目前有关物业管理的法律、法规却难以满足物业管理发展的需要,加强物业管理立法势在必行。建议我国采用独立的物业管理法模式,制定一部具有中国特色的现代化的物业管理法。　　关键词:物业管理立法模式　　物业管理,是指具备资质条件的物业管理公司接受业主的委托,按

2、照合同的约定,对受托管理的建筑物及其附属设施进行维修、养护以及提供其他专业化、社会化的服务。1981年3月,我国第一家物业管理公司———深圳市物业管理公司经过注册,正式挂牌营业。自此,我国现代物业管理从无到有、从沿海到内地逐渐发展起来。据统计,到1997年底,仅深圳市就有物业管理企业1115个,物业管理从业人员57032人,管理物业2910处,管理物业的总面积403亿ｍ2。在我国,物业管理正成为引人注目的朝阳产业。　　物业管理是伴随着住房制度的改革和房地产的发展而逐渐出现的,其产生具有必然性。然而,良好

3、的物业管理必须建立在完善的法律基础上。加速物业管理立法,建立和完善物业管理法律体系,是依法进行物业管理的迫切需要,也是摆在立法机关及其有关部门面前一项十分紧迫的任务。　　一、我国物业管理立法的现状及缺陷　　(一)立法现状　　我国现有的物业管理法律、法规主要有以下三个层次:第一层次,宪法的有关条款。如《宪法》第十三条:“国家保护公民的合法的收入、储蓄、房屋和其他合法财产的所有权。国家依照法律保护公民的私有财产的继承权”。《宪法》第三十九条:“中华人民共和国公民的住宅不受侵犯。禁止非法搜查或者非法侵入公民的

4、住宅。”等等。第二层次,全国人大及其常委会、国务院颁布的物业管理方面的法律、法规。如《中华人民共和国城市房地产管理法》、《城市私有房屋管理条例》、《城市绿化管理条例》、《城市市容及环境卫生管理条例》及其相关配套的法规、规章,如《城市房屋修缮管理规定》、《城市新建住宅小区管理办法》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》等等。第三层次,各省、自治区、直辖市、人大及常委会颁布的物业管理方面的地方性法规,以及同级地方人民政府颁布的物业管理行政规章,如《北京市住宅小区物业管理办法》、《深圳经济特区住宅区物业管

5、理条例》等等。　　物业管理的立法现状表现为以下几个特点:(1)立法层次低。国家制定的物业管理政策主要体现在建设部颁发的有关法规中。这些法规主要有:《城市新建住宅小区管理办法》、《全国优秀住宅小区管理标准》、《城市住宅小区物业管理服务收费暂行办法》、《全国城市文明住宅小区达标考评办法(试行)》,等等。目前,还没有物业管理的法律和国务院行政法规。(2)地方立法活跃。自从1994年6月《深圳经济特区住宅区物业管理条例》出台之后,全国相继有青岛、沈阳、常州、合肥、北京、大连、厦门、银川、广州、海南、武汉、上海等

6、一大批省、市制定了物业管理的地方法规。有些省、市正在酝酿立法。(3)立法不平衡、不统一。由于各地的物业管理发展不平衡,形成了立法的不平衡。目前尚有一部分省、市尚付阙如。现有的地方法规在一些重大问题上的规定不统一,甚至相差较大。　　(二)立法缺陷　　1.立法滞后。传统的房屋管理局限于房屋修缮,管理对象限于公有房屋。我国物业管理立法近年才开始,而物业管理的实践则早在80年代中、后期就有了一定的发展,立法显然落后于实践。2.现行物业管理法规体系不协调、不配套。表现在:(1)在房屋管理的历史和现实中存在二种管理

7、模式,即行政管理模式和企业化管理模式。与此相适应,对房屋管理的全国性法律、法规也不统一。如《城市公有房屋管理规定》和《城市新建住宅小区管理办法》这两个行政规章在适用范围、管理方式等方面存在着明显的冲突。(2)地方性法规与全国性法律、法规不协调。我国现行物业管理方面的地方法规尽管是以全国性的法律、法规为前提的,但大部分已突破了全国性的法律、法规,破坏了法制的统一性。(3)地方性法规彼此之间也不一致。如《深圳经济特区住宅区物业管理条例》规定是业主管理委员会须经注册登记,成为社团法人。而有些地方法规则没有作同

8、样的规定。　　二、我国物业管理立法应采取的模式　　(一)现代各国物业管理立法模式的比较　　各国关于物业管理的立法模式,共有四类:　　1.民法模式。此种模式以意大利和瑞士为代表。指在民法典中设若干条款,以规范物业管理中的法律关系。如意大利新民法典的第1117条至1139条有下列规定:建筑物共同部分之范围,共有人对共同所有物之权利,共同部分之不可分割性;共用部分之变更,共同所有建筑物的部分设置,费用之分担,楼梯之维护与重建;天花板、地下室、地板