还能不能买房,这大问题带你看清房地产市场的真相!

《还能不能买房,这大问题带你看清房地产市场的真相!》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在行业资料-天天文库。

1、www.realtynavi.com2018还能不能买房，这3大问题带你看清房地产市场的真相！近期一段时间热议不断的问题。有人说“政府在抑制房价，是为了给刚需者创造买房机会”，所以正适合买房；又有人说“多个城市量价齐跌，调控政策不会放松，以后房价会更低”，所以现在不能买！加上近期争议的事件：前有燕郊“狂跌67%”抛不去出去，后也有南京万人排长队抢房，更夸张的是，现在白头发的老爷爷老奶奶都出来抢房了！本想三四线城市可以成为中国安居乐业的一方净土，然而也跟着一线二线玩起了房价游戏。结果老大老二发现情况不妙，提前刹了车，但他俩却因为“底盘太高”，飘了起来~现如今的中国房

2、地产市场就如同一锅“大杂烩”，其中缘由纷乱不清；如何看清房地产真相？我们试着从这3个问题来解读下！问题一：中国房地产本质是什么，买房实际上买到了什么？要回答这个问题？首先我们要知道钱到底去哪了？www.realtynavi.com图示，我们可以把房地产称为“城市发展众筹”。买了这个城市的房子相当于买了这个城市的“股票”。你投资一个公司，公司发展好了你会有分红。投资城市也是如此，城市发展好了也会有分红。这里所说的“分红”，主要是体现在你居住条件提升，个人机会增多等。中国正在经历一场轰轰烈烈的城市化进程，房子升值很正常。www.realtynavi.com问题二：房价

3、为什么涨的这么厉害？房价上涨的第1动力是城市化进程：但是房价涨幅显然超过了实际价值的增幅，说明房价上涨还有其它动力在推动。第2个动力就是通货膨胀，货币超发、物价上涨，是推升房价的最大动力。这里货币超发不仅直接导致货币贬值，也导致各项成本上升，主要包括以下几个方面：www.realtynavi.com1、土地成本土地资源不可再生，越来越少，自然也就越来越贵。每次土拍，开发商竞价竞地的激烈程度，就像是只要能拿到地，出再多钱也不在乎。土地是开发商建设过程中的一个重要元素，拿地的成本必将要算入房价中，据研究显示，开发商的拿地成本约占房价的30%—40%，这笔钱用来购买土地

4、的使用权，缴纳土地出让金。2、建筑成本拿到地就要开始施工建筑，建筑成本支出包括房子施工的水泥、砖瓦、管道管线、电梯等成本、人工成本、社区设备成本、绿化维保成本等，整体算下来，又占房价的30%—40%。有的楼盘如果是精装修的话，还要包括更多的室内设备成本，可能要达到总房价的45%左右。3、税费成本开发商从拿地到建筑施工，到销售，这个过程也是要不断地缴纳相关税费的。主要包括营业税、契税、土地增值税，所得税、印花税等各种税费，加起来大约占房价的12%-15%。由于各个城市的税费标准可能不同，收费起点也会略有不同，所以此数据是保守估计。4、销售管理成本销售管理成本主要包括

5、销售人员工资，项目管理服务成本，广告宣传费用等，该部分费用约占10%—15%。如果一个项目的操盘能力特别强，楼盘建设销售周期短的话，成本也会相应减少，如果操盘能力太差，拖个三五年，八九年，那么销售成本也会随之增加。随着时间的消耗，成本增加，楼盘的价值也可能会有所损耗。这对开发商是非常不利的，同时，也是现在楼市快销现象存在的一个重要原因。5、开发商利润除去以上的成本支出，剩下的部分就是开发商的利润了，一般占10%—15%。所以开发商在定房价的时候，根据以上各部分的份额和支出，一个大概的房价就会被制定出了，房价再低，也不能低于自己支出的成本，至少能将本金收回来才是定价

6、的底线。www.realtynavi.com第三个动力是抑制楼市调控，所有调控的目的是抑制交易。限购也好，限售也罢，直接打击两类房东：1、高杠杆需要资金快速回笼的投机者2、碰到突发事件急需套现的普通人而大多数房东而言，如果交易门槛太高，大不了就不卖了。（ps：楼市调控会降低市场供给）www.realtynavi.com在房价上涨大趋势不变的情况下，房东可以耗着不卖，购房者却不能耗着不买，调控下的市场会逐步走向供不应求。综上所述，推动房价上涨的有四大要素，城市化进程、通货膨胀是发动机；土地供给、楼市调控是加速器。问题三：国资进入租赁市场，能否降房价？我们先看这条新闻

7、：www.realtynavi.com国资进入租赁市场确实可以解决部分人群的居住问题。其意义是为国家带来可持续性的收入。因为土地价格一直在涨，过几年回头一看，都是卖亏了。而且城市扩张终归有个上限，所以值钱的土地有限，卖完了就没了。于是：把出售改为出租，获得持续性收益。刚开始就有7%的回报，未来租金随便涨涨就能超过10%，效益杠杠的。www.realtynavi.com拿来销售的自然就少了，很容易造成卖方坐地起价。www.realtynavi.com我们换一个思路解释：比如一个炒房客有100套房子，从历史上看，过去卖掉的每一套房子，都卖低了，那你为什么不只买不卖，永

8、远持有房子