依法更换物业服务公司,维护自身权益

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1、文章来源：中顾法律网www.9ask.cn免费发布法律咨询请点击：http://www.9ask.cn/souask中顾法律网拥有万名专业律师3-5分钟快速解决您的法律问题依法更换物业服务公司，维护自身权益　　张智育　　事由：朋友王先生来咨询，称其小区与物业公司服务合同在09年5月已经截止。业委会和物业多次沟通也没有解决续约问题，因此未与之签订新的服务合同，原物业公司进行事实上的服务工作。多数小区居民感觉住宅小区内的物业管理更为混乱，对物业公司的服务非常不满意。他们觉得原物业最大的问题是没有公开收支情况，小区物业费收入和公摊费用不明。他想知道是否能更换别的物业

2、管理公司?业主在物业管理中到底有什么权利，应该受什么限制?　　解析：一、业主大会有权决定选聘、解聘物业管理企业　　王先生所住小区已于2006年成立业主大会，依照我国物业管理法律、法规规定，业主大会享有选聘物业管理企业的权利，同时也是更换物业管理企业的主体。他们可以通过业主大会选聘新的物业公司接管原物业公司，向小区业主提供物业管理服务。　　法律依据：1、《物权法》第七十六条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人。2、《物业管理条例》第十一条下列事项由业主共同决定：(四)选聘和解聘物业服务企业。3、《重庆市物业管理条例》第十一条：业主大

3、会由物业管理区域内的全体业主组成。业主大会应当代表和维护物业管理区域内全体业主在物业管理活动中的合法权益。业主大会履行下列职责：(五)选聘和解聘物业服务企业，确定物业服务合同的内容。　　需要注意的是，小区的业委会只是业主大会的执行机构，执行业主大会的决定事项，其自身无权决定选聘、解聘物业管理企业。　　二、更换物业服务企业的条件5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanr

4、ailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve文章来源：中顾法律网www.9ask.cn免费发布法律咨询请点击：http://www.9ask.cn/souask中顾法律网拥有万名专业律师3-5分钟快速解决您的法律问题　　更换物业管理企业的条件有：1、法定解除。即物业管理企业丧失一定的经营资格和经营资质时，所签订的《物业管理委托合同》自动解除。　　2、约定解除。当《物业管理委托合同》所约定的事由出现造成

5、需要更换物业管理企业，可以由业主委员会根据《物业管理委托合同》的约定直接进行，也可以由业主委员会根据业主或者物业使用人的投诉，进行具体运作之后，解除与物业管理企业的合同。　　《物权法》第七十六条，《物业管理条例》第十一条，《重庆市物业管理条例》第十九条，规定选聘和解聘物业服务企业或者其他管理人，应当经专有部分占建筑物总面积过半数的业主且占总人数过半数的业主同意。　　《重庆市物业管理条例》第十七条业主拥有物业的专有部分建筑面积按所持房地产权证记载的建筑面积计算;对已出售但未办理房地产权属登记的物业，按商品房买卖合同确定的建筑面积计算。业主人数按房地产权证数计算，

6、一个权证计为一个业主人数。对已出售但未办理房地产权属登记的物业，业主人数按商品房买卖合同数计算，一个合同计为一个业主人数;对未出售的物业，建设单位计为一个业主人数。　　王先生所住小区，与物业公司的服务合同已经到期，已达到约定解除的条件，可以依照法律、法规所规定条件更换。其小区为商住混合小区，开发商所持有物业虽然只能以一个业主人数来算，但考虑到其面积占到小区面积近半，必须对其联合，达成一致。　　三、更换物业管理企业所需程序　　业主大会应当在更换物业公司前决定以下事项：　　(1)业主大会的决议;业主大会决定另行选聘物业管理企业的，应当在做出决议后及时书面告知原物业

7、管理企业。　　(2)授权业主委员会或委托招标代理机构组织招标;5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve文章来源：中顾法律网www.9ask.cn免费发布法律咨询请

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