经济适用房投融资制度创新的探讨

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1、经济适用房投融资制度创新的探讨摘要：随着市场竞争的加剧，越来越多的房地产开发商深切体会到资金已是一个严重制约企业发展的瓶颈。作为资金密集型的行业，解决好房地产投融资问题已经迫在眉睫，文章分析了经济适用房投融资存在的问题，并提出了相应的解决对策。关键词：经济适用房；投融资制度；创新　　　　一、经济适用房投融资制度的问题　　　　政府的“砖头补贴”模式容易造成补贴效率的缺失　　在砖头补贴中，财政补贴直接作用于生产者，在销售得以实现的前提下，通过生产者的供给行为间接地传递给消费者。纵观世界各国的住房政策经验，“砖头补贴”的适用前提

2、是住房极度短缺，而在目前商品房大量空置的情况下，使用砖头补贴是不适宜的，而且砖头补贴会造成效率的缺失。　　　　在图1中，X轴代表消费住房商品的数量，Y轴代表消费其他商品的数量。在政府未实施经济适用房补贴的情况下，消费者预算线为AB，U为与其相切的无差异曲线，切点为E，其对应的住房消费量为OX1，对应的其他商品消费量为OY2。当政府实行“砖头补贴”政策后，消费者预算线变为AB″，与其相切的无差异曲线为U′，切点为E′。即由于砖头补贴导致了住房价格的下降，从而使消费者的住房消费增加了X1X3，其消费量变为OX3，而其他商品消费

3、量保持不变，仍为OY2。如果用其他商品数量表示住宅消费数量，那么在E′点，其他商品消费量为OY2，住宅消费数量就为OA-OY2，即为AY2。假使我们在政府实行补贴政策之前，也就是AB这条预算线上也要实现OX3的住房消费量，那么其对应的其他商品消费量仅为OY1，也就是说用其他商品数量表示的住宅消费数量为AY1。我们比较补贴前后可以发现，政府对于住房消费的补贴用其他商品数量表示则为AY1-AY2＝Y1Y2=E′G。　　如果现在我们换一种补贴方式，用对消费者的直接补贴代替对房屋供给方的补贴，这种方式我们通常称为“人头补贴”方式。

4、在这种方式下，要想达到与“砖头补贴”同样的效果，则需要AB线平行上升至A′B′，与U′这条无差异曲线切于E′点，这时政府对于住房的补贴用其他商品数量表示则为OA′-OA=AA′=FG。显然，在产生同样效用的情况下，“人头补贴”方式与“砖头补贴”方式相比，用其他商品数量代表的住房补贴数量FG3、吸引外资投资扩大经济适用房建设。目前，我国经济适用房是由开发商承担建设和销售任务的。对于房地产开发商而言，在现有的融资渠道中，单一的资金来源势必增加开发商和银行的经营风险，因此在当今外资涌入中国需求利润的背景下，可以将外资引进经济适用

5、房建设。鉴于我国资本市场发展状况以及经济适用住房的微利性的特点，建议采用权益型有限期——自我偿付REiT的运作模式，外资可以作为战略投资者。　　　　经济适用房融资制度创新　　1、建立体系化的经济适用房金融，是保证经济适用房建设的资金良性循环的根本保证。住房金融体系的建立，能够长期积累住宅资金，对于经济适用房政策的贯彻具有至关重要的意义。随着我国住房制度改革的推进，发展住房金融已成为启动住房消费的关键，关系到经济适用房政策的实施环境，关系到住房保障制度的建立。目前我国的公共住房金融的发展还处于初级阶段。首先，政策性住房金融发

6、展滞后，除住房公积金贷款外，尚未有直接面向中、低收入家庭发放的低息或者无息贷款的住房金融机构；其次，尚未建立政策性住房抵押贷款风险担保机制，低收入家庭贷款缺乏担保主体；再次，我国参与住房金融的机构偏少，仅有几家国有商业银行参与住房金融，涉及面窄，放贷条件苛刻，不利于住房金融的发展。无论是从国家建立住房保障制度的资金来源，还是居民改善居住环境、提高居住质量，都离不开住房金融的大力支持。因此，要大力发展住房金融，金融机构要开展住房储蓄和政策性住房抵押贷款，建立贷款担保机制，降低中低收入居民申请贷款的门槛，增强其购房能力，促进住

7、房保障制度的顺利构建。鉴于我国是一个人均收入偏低而储蓄率比较高的国家，因此，住房金融应该以储蓄作为主要的资金来源。住房金融一方面把居民储蓄转化为住房贷款，提高居民的住房购买力；另一方面，住房金融用于住房的生产性贷款，建设更多的住宅，提高住房的供应能力。对于中低收入者，可以采取强制储蓄的措施，推行公积金制度，建立以住房基金为基础的公共住房金融体系。　　　2、为经济适用房的购买对象设计和提供合适的住房抵押带贷款品种，以调整贷款投向。房地产融资，尤其是住房融资，具有很强的政策性。这种政策性，不仅体现在资金筹集和融通上，更主要体现

8、在资金的运用上—住房贷款上，不同品种的住房贷款充分体现政府的住房政策。根据国际经验，设计不同品种的住房贷款的依据，主要是居民收入水平的高低，也就是为了不同收入水平的居民提供不同的住房贷款。住房按揭贷款是其中的一种形式，这种抵押贷款满足的是具有一定购买力而又资金不足的住房消费者。这种贷款品种，往往采取抵押