小产权房：如何抉择new

《小产权房：如何抉择new》由会员上传分享，免费在线阅读，更多相关内容在教育资源-天天文库。

1、小产权房：如何抉择关注原因：　　对于中国楼市，恐怕难有哪个问题比“小产权房”的问题更炙手可热。“小产权房”问题如此敏感，因为它强烈地牵动着许多与“小产权房”息息相关的利益各方的神经。既包括“小产权房”的几百万住户、“小产权房”的开发商，也包括“小产权房”所属的村委会和乡政府、管辖着住房市场的建设部和国土房管局，都卷入了这场论争的方方面面。　　基本概念：　　“小产权房”并不是一个法律上的概念，目前通常所谓的“小产权房”，指在农村集体土地上，由享有该土地所有权的乡(镇)政府或村委会单独开发或与房地产开发企业联合开发建设，并由乡(镇)政府或村委会制作房屋权属证书的房屋。这种房屋权属证书没有房管部

2、门盖章，仅有乡(镇)政府或村委会的盖章以证明其权属，故也称之为“乡产权”房。　　法律属性：　　（一）法律允许乡村集体在集体土地上建造住宅，因此乡产权房只要依法办理相关审批手续即为合法建筑。　　（二）《土地管理法》规定，农民集体所有土地的使用权不得出让、转让或者出租用于非农业建设。农村宅基地属集体所有，村民对宅基地只享有使用权，农民将房屋卖给城市居民不能受到法律认可与保护，因而也不能办理土地使用证、房产证、契税证等合法手续。综上，乡产权房并非不能转让，只是其转让或销售的对象是有限制的，只能在集体成员内部是可以转让、置换。　　问题缘起：　　（一）制度根源：二元结构的土地法律制度导致集体土地所有

3、权虚置。　　《土地管理法》第43条规定：“任何单位和个人进行建设，需要使用土地的，必须依法申请使用国有土地……前款所称依法申请使用的国有土地包括国家所有的土地和国家征收的原属于农民集体所有的土地。”这一条法律正式确立了我国二元结构的土地法律制度。即：只有国有土地可以进入土地一级交易市场。正是这一法律规定使得使用农民集体土地进行房地产开发成为非法，也正是这一法律赋予了房管部门不给“小产权房”颁发房产证的权力，因为“小产权房”显然违背了《土地管理法》第43条。　　（二）经济主因：有进无退的城市商品房价格导致“小产权房”激增。　　小产权房最吸引人的地方就在于其价格优势。城市房价长期快速上涨，远远

4、超出当地一般就业人员的收入水平。与此同时，政府经济适用房、廉租房的建设却始终无法满足刚性住房需求。小产权房存在着大量现实的购买群。　　形成原因1．从土地制度看，我国城乡二元土地制度造成土地收益悬殊，诱发村集体或村民自发扩大土地使用权利。特别是当农民失地补偿没有得到公平兑现时，村集体或村民就会在现有体制框架内自发扩大其对土地的支配和使用权利，即在集体土地上建造“小产权房”向非本村以外居民售卖，以实现集体土地的准市场价值。2．从城市需求看，城市人口不断增长，城市房价不断攀升，保障性住房供应严重不足，导致城市低收入居民被迫购买价格低廉的“小产权房”。3．从农村建设看，新农村建设中的资金融通等不规

5、范行为，给开发商建“小产权房”提供了获取土地的机会。有些乡镇政府由于资金窘迫或能力缺失，极易找开发商融通资金，将上级政府批准用于新农村建设的集体建设用地同开发商搞合作开发，将一部分房屋分配给集体村民，另一部分房子由开发商出售给城市居民。4．从法律规定看，法律法规尚未明确规定农民自建住房可否出租，为“以出租之名行变卖之实”留下空间。一些乡镇出现采用租约合同当售房合同这种方式将“小产权房”变相售卖给购房者。5．从政府监管看，政府行政监管职能不清，查处打击力度不够，开发者和购买者都存侥幸心理。“小产权房”监管涉及众多政府部门，但未没有明确规定哪个部门全权进行监管查处，造成政府部门监管查处中“踢皮

6、球”现象，使得建造“小产权房”等违法行为的查处打击未落实处。对策建议：　　1．由国务院成立联合调查工作组，对‘小产权房”进行专项调研，摸清“小产权房”情况，协商解决存量“小产权房”问题。各地政府依据调研情况，及时开展存量“小产权房”问题解决的论证工作，制定对存量“小产权房”的具体处理措施及实施办法。　　２．从法律和制度上明确农村集体建设流转土地的产权主体、权利和利益边界，使农民真正获得完整的土地产权，还原农民作为土地资产所有者的地位和应得的权利。一方面有助于保证农民根据其产权地位分享城市化的成果，另一方面也有助于遏制基层政府卖地的冲动，有利于形成和谐的微观市场结构。　　3．建立统一的城乡建

7、设用地市场。实行国有建设用地和集体建设用地“统一市场”，达到“同地、同权、同价”。形成统一的市场后能够形成有效反映城乡建设用地稀缺性的真实土地价格。形成有效的激励机制和统一市场才是解决这一问题的根本出路。4．以国土资源部为主体，理顺主管部门监管查处职能，强化打击力度，坚决贯彻落实中央出台的处理意见，坚决打击新建，妥善处理存量。同时，国家派驻各地土地督查局应加大对土地利用规划和土地用途执行情况的监查力度，对违法用地的单位或