以房抵工程款纠纷

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1、从一起案例谈以房抵工程款的风险防范上海东方环发律师事务所宋艳菊律师【内容摘要】笔者作为承包人的代理人，代理过一起施工合同纠纷案件。承包人与发包人签订补充协议，约定以房抵工程款，并约定房屋价款和房屋位置。发包人在取得预售许可证后将房屋出售给案外人，承包人起诉要求发包人交付房屋。本文旨在提醒承包人应及时办理房屋预告登记，在具备房屋预售条件后及时办理房屋买卖手续。【关键词】建设工程施工合同纠纷以房抵工程款一、基本案情2003年3月27日，承包人与发包人签订《建设工程施工合同》。2003年4月1日承包人与发包人就该项目签订《补充协议1》，对工程款支付、奖罚

2、及其他事项作了进一步约定。其中第十一条第一款约定“乙方自愿以自行完成工程总价款的31%购买该项目的办公楼用房（在第4层-13层内选择），用于乙方办公或投资。待甲方取得销售许可证后的15天内，双方正式签订售房合同。在当地政府规定的条件内甲方未办理预售许可证，对乙方造成的损失由甲方负责。购房款在乙方工程款总额31%中抵扣，且按每平方米4500元计价…”。为履行《补充协议1》中约定的以房抵债事宜，2005年4月28日承包人与发包人签订《补充协议2》，约定该项目B型公寓办公楼1至23层（含本数）商品办公房按楼层核定建筑面积每平方米4500元计价，按楼层核定

3、建筑面积为28110.3平方米，抵付工程款人民币126496350元，该合同生效即日乙方向甲方出具对应余额工程款手续。该面积未含公摊部分，最终楼层核定面积以房屋土地部门实测和计算为准。甲方同意，共摊面积不抵价，不抵扣工程款。以上合同签订后，发包人迟迟未与承包人签订预售合同，为了打消承包人5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmult

4、i-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve的顾虑，2007年4月19日发包人向承包人出具承诺书，承诺并同意B型写字楼在2007年4月底完成竣工备案验收的前提下，于2007年5月30日前办理完成B型写字楼1-23层过户给承包人，如2007年4月底不能完成竣工备案验收，根据实际竣工备案时间，过户时间顺延，双方同意不因实际竣工备案时间的顺延或实际过户的顺延而追究对方的违约责任。但是由于发包人未能将B型公寓写字楼过户给承诺

5、人的，发包人承担全部责任，赔偿承包人一切损失（包括承包人因房屋价格上涨而在该房屋上获取的全部预期利益）。承包人于2009年3月11日在某区房地产登记处查询到的预告登记状况信息显示，2007年6月21日，案外人已依据预售合同对涉案房屋进行预告登记。承包人另从网上查询到发包人已于2007年6月14日取得涉案房屋的预售许可证。承包人起诉至法院，要求判决发包人交付涉案房屋，并办理过户手续。后该案调解结案，发包人同意交付房屋并办理过户手续。二、争议焦点1、承包人建设工程价款优先受偿权。2、案外人的房屋买卖合同权利。三、简要评析1、承包人建设工程价款优先受偿权

6、。《合同法》第二百八十六条规定：“发包人未按照约定支付价款的，承包人可以催告发包人在合理期限内支付价款。发包人逾期不支付的，除按照建设工程的性质不宜折价、拍卖的以外，承包人可以与发包人协议将该工程折价，也可以申请人民法院将该工程依法拍卖。建设工程的价款就该工程折价或者拍卖的价款优先受偿。”该案件中，承包人与发包人协议以房抵款，属于建设工程价款优先受偿权的范围。2、案外人的房屋买卖合同权利。根据《最高人民法院关于建设工程价款优先受偿权问题的批复》(法释[2002]16号)，人民法院在审理房地产纠纷案件和办理执行案件中，应当依照《中华人民共和国合同法》

7、第二百八十六条的规定，认定建筑工程的承包人的优先受偿权优于抵押权和其他债权。消费者交付购买商品房的全部或者大部分款项后，承包人就该商品房享有的工程价款优先受偿权不得对抗买受人。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotec

8、tingtheregionalpositionandachieve本案中，案外人并未实际交付全部或者大部分购房款，因此涉案