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时间:2018-09-04
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1、商业地产销售反租回报案例分析(好百年合作方式分析)一、背景:项目商场的地理位置具有无可比拟的优越性,加上沿南油大道临街有260多米的长度,可谓商机无限。好百年目前在深圳有三家分店,其中南山沃尔玛二层有一个面积很小的分店,对外展示性比较差。好百年的发展迅速,需要在南山开店扩展市场,目前南山在售的商场中,只有本项目地理位置、面积大小等硬件条件相对比较合适,因此好百年对本项目也表现出比较大的兴趣。二、好百年租用方式商场正常销售,然后将商场部分整体出租给好百年,由其负责招商以及日后的经营、物业管理等工作。发展商则
2、按照每年8%的回报率向业主返还一定金额。三、制定经济分析假设条件的原则1、与好百年签定的租期时间不超过10年。2、给好百年租金的最终结果就是要保证发展商能得到纯销售额。四、制定经济分析的假设条件(注:由于商场两层面积确定,此经济分析按照商场两层面积为7000㎡计算。)1、假设商场两层全部公开发售,并且达到100%的销售率。五、租金试算1、计算方法说明:根据制定假设条件的原则及两个假设条件,不论给好百年的租金以及售价如何,一定要保证发展商的纯收益,由此得出以下的公式:实际销售总金额-回报客户的金额+好百年租
3、金-不可预见费=纯销售额5其中:实际销售总金额是商场在实现100%销售的情况下获得的收益,包括各种费用。回报客户的金额是发展商每年按照8%的出租回报率在租期内付出的总金额;好百年租金是租期内发展商从好百年得到的总收益;不可预见费是在租期内发生的目前不能预见的部分支出;纯销售额是在发展商自行销售,不考虑任何合作模式,并实现100%销售的情况下获得的收益。以上公式用数字表示为:销售均价×7000-销售均价×7000×8%×租期+月租金×7000×12×租期-销售均价×7000×3%=已知均价×7000(其中销
4、售均价和租金为未知,其他条件为已知。)2、本项目商场正常经营状态下的市场推论价格(具体形成过程参见销售执行报告——商场价格部分)一层二层销售均价2.4万元/㎡1.2万元/㎡整体均价1.8万元/㎡此整体均价为公式中的已知均价。3、计算数据说明l按照好百年租期为8年、10年分别计算相应的租金及销售均价;不可预见费按照8年2.5%、10年3%计算。l前三年的租金保持不变,从第四年开始,建议按照每年12%递增,具体递增多少还需与好百年协商确定。l5租金从第四年开始递增的原因:前三年利用比较低的租金吸引好百年经营,
5、凭借好百年的品牌效应与号召力,三年经营下来,经济效益及知名度都将有大幅度的提高。为保证发展商能有良好的租金收益,建议从第四年开始租金按照一定的比例递增。4、计算过程8年租期将已知数据带入到公式中,得到:销售均价×7000-销售均价×7000×8%×8+月租金×7000×12×3+{月租金×12×7000×(1+12%)[1-(1+12%)5]}/[1-(1+12%)]-销售均价×7000×2.5%=18000×7000得出销售均价与月租金的关系方程式:销售均价=53731-361×月租金按照月租金从60元
6、/㎡到120元/㎡的价格,带入到公式中,则得到相应的销售均价,既当该好百年的租金达到某个价格时,要实现相应的销售整体均价,才能保证发展商能够得到纯销售额。一、二层均价按照2:1的比例计算。计算结果为:月租金整体均价一层均价二层均价租金收益(万元)回报金额(万元)需贴补的金额(万元)503568147575237874235159851175060320714276121381508214368928670284613794818974592912751682280248513313516567677611
7、13343579021241283211416176239516189310017631235081175484707899-571纯销售额12950说明:表格中的租金收益、回报金额、需贴补的金额为8年总共所需的金额。5每年租金表(元/㎡)前三年第四年第五年第六年第七年第八年7078889811012380901001121261419010111312614215910011212514015717610年租期计算方法同上,则计算结果为:月租金整体均价一层均价二层均价租金收益(万元)回报金额(万元)需贴
8、补的金额(万元)50553327377636888598530986250016045222602963014871822532418142703511246816234088379196631128480250023333616668957614001442518000240001200095761008050419500260001300095761092013449014892198569928107738340-243
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