法学民法毕业论文 试析小产权房司法处置若干问题探讨

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1、湖南师范大学本科毕业论文考籍号：XXXXXXXXX姓名：XXX专业：法学民法论文题目：试析小产权房司法处置若干问题探讨指导老师：XXX二〇一一年十二月十日　　论文摘要小产权房具有现实违法性和天然合理性的双重身份特性。在小产权房司法处置过程中，司法机关常常面对处置可行性和处置方式的理论与实践的双重困境，故对小产权房的司法处置可行性及处置方式的探讨将具有特定的理论和实践意义。　　论文关键词小产权房司法处置可行性处置方式　　一、小产权房概述　　（一）小产权房的概念　　从法律上来说，小产权房并不是一个严格的法律概念，但为区别经法定审批程序、在国有土地上

2、建设出售的商品房（俗称大产权房），人们习惯上称那些在集体土地上建设、无法定房产管理机关颁发房产证或无产权证明的房屋为小产权房。在事实上，小产权房有多种类型，有在耕地上建设的违规建筑，也有经完整或不完整的审批程序建设的房屋、厂房等不动产。在司法实践中，常见的需要处置的小产权房主要有三种：一是经批准在农村集体宅基地上所建的农民自住房屋；二是在集体土地上开发建设的“商品房”（以下简称商品式小产权房）；三是因经营需要，个人或企业在租赁的集体土地上建设的厂房等房产。第一种小产权房由县级政府颁发集体土地使用权证，但土地上的房屋一般无产权证；第二种小产权房多

3、是指未经法定征地和审批等程序，由村集体、乡镇政府独立或与第三人联合在集体所有的土地上开发建设的房屋，该房屋的购买者不能取得法定机关颁发的土地使用权证书和房屋所有权证书，而只是由村委会或镇政府给购房者颁发房屋所有权证明；第三种小产权房多是租赁村集体土地用于企业经营所建设的办公楼、厂房等，这类房产有的有规划批复，有的属于临建，有的属于违章建筑，司法处置上更为复杂特殊。上述小产权房的建设开发具有中国鲜明的时代特征，并且因现今法律的滞后和政策的不明确、不规范，其在司法程序中常常引发许多问题及争议，本文主要对上述小产权房在司法处置中所产生若干问题展开探讨

4、。　　（二）小产权房的特征　　区别与商品房（大产权房）的产权证明法定性和商品特性，小产权房具有鲜明的时代特征和法律特性：　　第一，价格较低廉，整体已经成规模，但情况各异。农村宅基地上房屋在中国农村普遍存在，自不待言。对于商品式小产权房，因无需缴纳土地出让金和各种税费，成本较低，其售价也较低廉，一般只有商品房的二分之一甚至更低，这也是其在近十年来能够从地下交易走到“正大光明”台上交易的直接动力和直接原因。该类房屋整体规模虽然没有官方数据，但规模宏大是肯定的。对于第三类小产权房，在城乡结合部或者城市边缘的农村大量存在，多是租赁集体土地用于建设厂房或

5、者办公楼用于企业经营，类别较多，规模也为较大。　　第二，缺乏完整、法定的产权证明。商品房一般都有土地使用权证和房屋所有权证两证，但农村宅基地村民自住房一般只有宅基地使用权证，没有房屋所有权证，商品式小产权房则一般只有村集体组织或镇政府颁发的“房屋所有权证书”，村集体土地上企业房产一般租赁集体土地，也无房产的产权证明。　　第三，小产权房权属不完整，权利行使受限，但仍可享有收益，基本权益受法律保护。所有权有四项权能，即占有、使用、收益和处分，但因为不能进行法定权属登记、过户登记和抵押登记，故小产权房房屋的收益、处分则可能无法受到法律的完整保护。这也

6、是小产权房司法处置难点所在，亦是司法处置困境的缘由。但是，虽然小产权房权属不完整，却仍可以占有、使用和收益，农村宅基地上村民自住房可以在集体组织成员之间进行出租、买卖，并产生收益；商品式小产权房在虽然受到当下法律的否定性评价，但却在事实上占有和使用，甚至也在进行非法定的处分如出租或出卖，并产生收益；集体土地上的经营企业的办公楼、厂房等既是权益又可以产生收益，在实践中也多有出租或买卖。而小产权房在实际占有、使用并收益等方面的权能特征也正是对小产权房进行司法处置的动因所在。　　（三）小产权房成因　　小产权房是变革中的当下中国各方（主要是农民、政府、

7、开发商和买房人）利益博弈的产物，其在体制上的根源是城乡二元体制，具体说这是一种基于身份依附的城乡二元土地制度；最直接的原因是商品房价格高涨超出普通居民的承受能力，但又有购房的刚性需求及投资保值的局面需求；法律上的原因则是法律规定的滞后与混乱，法律实施上的公权力监控的乏力与放任等。当然，原因并不止于此，小产权房是一个社会综合问题，只不过落脚于法律问题，矛盾聚焦在法律的制定和执行问题上。　　二、小产权房司法处置可行性探讨　　小产权房司法处置简而言之主要是指在法院执行过程中对被执行人所拥有的小产权房采取查封、评估、拍卖、变卖或者以物抵债等强制执行措施

8、。从司法实践的角度出发，小产权房的司法处置的现实性和必要性不言自明。但在民事（包括刑事附带民事）案件执行中，小产权房司法处置因无法定的权属登记机关，又