楼盘调研--金科。天籁城

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1、综合分析楼盘概况规划设计市场定位销售状况成功及失败之处一期234户开盘天籁城·美社园800户，一期234户，8.3开盘，2004年3月18交户。一期：销售均价（套内3100～3200元/㎡）共234套住宅，放号355（仍在继续放号），每个号500元，分别是1～九号楼。会所共五层，共约3500～4000㎡套内面积左右。其中，销楼大厅位于一楼约700㎡（套内）。天籁城·美社选房流程一、9:30以前，客户到达金科天籁城美社，参观园区样板房。二、9:30分，客户进行售楼部，观看模型、沙盘、宣传资料并进一步找置业顾问咨询，并准备选房。三、9:30分，客

2、户开始正式选房，密切注意选房区工作人员喊号的进房，在念到自己相应的选房号时，请立即进行选房区选房。四、每次进行选房区的客户为3组，选房时间为5分钟。五、如客户在5分钟之内不能选定房屋，则自动转为下一轮选房。若在下轮仍未能选定房屋，则退出选房区。六、客户选定房屋后，在认购区签定认购书。七、签定认购书后，客户到收银处缴纳认购定金人民币20000元，并交回排号时签定的购房意向书，排号时缴纳的诚意金500元自动转入认购定金。同时索取交款票据，退出选房区。注：每个选房号只能选一套房附表1：基本信息表楼盘名称金科·天籁城·美社销售电话67538868／6

3、7538869开发商金科集团·好来聚房地产开发有限公司地址位置新牌坊·仁和总用地面积200亩总建筑面积13万M2总户数800停车位600覆盖率：绿化率规划设计深圳大学建筑设计研究院建筑设计景观设计加拿大润枫国际021-62814963上海广告推广深圳尚美佳广告0755-83208680物管公司金科物管物管费1．5元/㎡物业物业类型、建筑形态及结构类型花园洋房、多层交通状况说明公交125、133、149、465、606至小区的道路已通车项目定位描述产品定位：高端客户定位：高端价格定位：高端营销卖点：低层花园洋房附表2：公建配套情况会所基本情况酒

4、店会所，酒店、咖啡茶座、运动健身、美容美发等约计11000㎡学校基本情况特色幼儿园、龙湖巴蜀小学、巴蜀中学商业基本情况目前利用人和菜市场，二期将建设小区的农贸市场附表3：分期开发及销售控制1、分期开发期数用地面积：万M2建筑面积：万M2容积率建筑密度物业类型说明一期234套9栋5层1栋多层二期566套2003/9推出，2004.9左右交房三期2、销售控制期批次（组团）可销售面积（万M2）套数放号时间开盘（选房）时间封盘时间均价（套内、销售情况一期1~9号楼23403／7／2203/8/33100畅销销售状况说明（文字）销售情况：1）2003．

5、8．3开盘9:30～12:00，放号选楼号码到80～90号（其中渗有144、169、235等大号码，估为炒号现象），共销售81套。当天售出100多套。2）户型面积为套内80～184㎡的错、跃层。a．二室二厅的套内80㎡左右的小户型为临街多层共32套，卖掉4套，销价在2700～2800左右（套内）。b．三室二厅的110～130㎡的错层，销价在3000元/㎡的均价，有2800～3400元/㎡。c．159～184㎡的跃层，销价在3500～4100元/㎡。依据景观资源的分配与远近不同，临近主景观的4100元/㎡，靠宅间组团景观的3700元/㎡，共在中

6、间的3500元/㎡。但销售情况则是景观资源充足的卖的最快，套内价格与总价不是太在意，相反中间的虽然价格低，也是跃层，面积大，销售顺序则靠后。d．销售顺序①拼接单元少，景观资源又丰富的楼单元卖得最快，像3号、8号楼的两端单元，无论何种户型都卖光了。3号楼共14套，卖掉13套，8号楼共28套，卖掉23套。②其次为4号楼共22套，卖掉10套2号楼多层32套，卖掉4套；2号楼4+1，15套，卖掉6套1号楼共11套，卖掉0套6号楼共22套，卖掉6套7号楼共30套，卖掉7套9号楼共30套，卖掉12套销售策划分析：①报纸较大宣传②深圳·尚美佳广告有限公司形

7、象包装③建筑、景观形象的宣传④现场展示开盘日最大的成功便是：——现场展示效果甚佳①组织有顺序、有目的，先带顾客参观环境、样板房，体验直接的感觉、直接的刺激。（设置放彩带）、优美的环境、温馨的房子，服务周到的礼仪小姐、物管备有小吃、冷饮等。〖给人一种超出想象的感觉〗其次，进入正题选房，签合约。借顾客刚刚的冲动，顺水推舟②工期较快，8.3日开盘，2004年3.18日交房。购房者无需长时间等待。③板式花园洋房，加“S”型线性布置，使小区内通风良好，景观均好。事例：有一位业主，本来最早看中龙湖水晶郦城的房子，但在对比了龙湖水晶郦城与金科·天籁城之后，

8、发现水晶郦城的点式：1梯六户建筑，通风与采光均比不上天籁城，另外天籁城的交房日期又早，因此，最终还是到天籁城下了定单。现场状况：①现场顾客很多，很热闹，很旺盛。②当