红岭改造项目可行性研究报告20100701

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1、深圳市广盈达投资有限公司深圳市罗湖区武警七支队生活区旧城改造项目可行性研究报告制作日期：2010年6月17目录第一章总论1第二章项目建设的必要性分析3第三章项目建设的可行性分析8第四章项目实施计划9第五章项目效益评价11第六章结论与建议1217第一章总论一、承办单位的基本概况深圳市广盈达投资有限公司（以下简称“广盈达公司”）成立于2004年10月28日，注册号为440301104214653，注册资本1000万元，注册地址位于深圳市福田区泰然六路苍松大厦13A13，是一家集房地产开发及咨询业务，高科技产业，物业管理，金融股份投资等业务为一体

2、的综合性投资及房地产开发高新技术企业。公司凭借雄厚的资金实力，广阔的发展前景，传统东方优秀哲学文化底蕴、西方先进经营管理理念，采取产业与资本有机结合的方式，以人为本，以资本为纽带，以效益为中心，以科技为发展方向，立足深圳，走向世界。二、可研性研究工作的论据和范围1、《中华人民共和国土地管理法》（2004年8月28日第十届全国人民代表大会常务委员会第十一次会议《关于修改〈中华人民共和国土地管理法〉的决定》第二次修正）；2、《中华人民共和国城市房地产管理法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会常务委员会第二十九次会议于2007年8月30日通过

3、，2007年8月30日中华人民共和国主席令第72号公布，自公布之日起实行）;3、《中华人民共和国土地管理法实施条例》（1998年12月24日国务院令第256号，1999年1月1日施行）；4、《中华人民共和国城镇国有土地使用权出让和转让暂行条例》（1990年5月19日国务院令第55号，1990年5月19日施行）；5《中华人民共和国物权法》（中华人民共和国第十届全国人民代表大会第五次会议于2007年3月16日通过，2007年3月16日国务院令第62号公布，自2007年10月1日起施行）；6、《城市国有土地使用权交易价格管理暂行办法》（1995年

4、12月1日）；7、《驻深武警边防部队工程建设项目管理办法》（2006年6月20日）8、广东省人民币政府、广东省国土资源厅、深圳市政府及深圳市规划和国土资源委员会等有关部门颁布、制定的政策、规定、实施办法、通知等法规文件。三、项目概貌本项目为驻深武警部队第七支队机关大院改造工程，17项目位于深圳市罗湖区红岭中路东侧，总体定位于集高档住宅，生活时尚中心、写字楼为一体的复合型社区。项目前身为广东省边防总队第七支队机关大院营区，始建于上世纪80年代初期，建设标准偏低，随着近年深圳经济的飞速发展，现在该营区已无法满足部队武警干部、警员及其家属的生活需

5、要，同时也严重影响到该片区的整体环境。广盈达公司从2008年开始介入此项目，并与中国人民武装警察部队广东省边防总队第七支队签订了《合作开发合同》。经七支队后勤处申请，总队后勤部、深圳市人民政府和深圳市规划和国土资源委员会批复，广盈达公司已经被批准与七支队合作开发营区。根据合作协议及批复，广盈达公司将与七支队机关营区合作改造，总面积33821平方米，其中16335平方米用于居住用地和商业用地，其余用于建办公楼和附属设施。拟拆迁合作面积16335平方米的容积率为7.5，总建筑面积122512.5平方米，其中住宅建筑面积97670平方米，商业建筑

6、面积24842.5平方米，配套设施25000平方米。目前该项目已完成政府和武警部队的审批环节，建成后只要补交地价，即可进入市场。预计总投资10亿元，1.5年内可以完成。按照周边类似楼盘销售价格情况，估计每平米住房售价约25000元，商铺售价约40000元，预计项目可带来利润13.5亿元。目前广盈达公司为此项目已累计投入1.2亿元，剩余资金8.8亿。除广盈达公司自筹8000万元资金外，尚需资金80000万元。四、结论及存在问题根据我们的分析论证，由于项目地段好，销售前景极佳，因此有着充分可靠的收入来源，可为融资提供保证。该项目的实施既可以改善

7、七支队机关大院的营区环境，还可以配合深圳市政府做好城市更新改造。项目有着良好的经济效益和社会效益。17第二章项目建设的必要性分析一、项目提出的背景（一）驻深武警部队官兵生活条件改善的需要自上世纪80年代初武警部队重新组建以来，伴随着国家经济的发展，党中央、国务院和地方各级政府对武警部队的建设给予了极大的支持和关爱，使官兵的物质文化生活和执勤条件得到根本改善。驻深武警部队为国防建设、深圳发展做出的无私奉献。深圳地方政府一直重视和关心警民、警地关系，不断改善武警部队官兵的生活条件，特别是近年来，警地双方先后投入巨资，在全武警部队实施“解困工程”

8、，基本解决了长期困扰基层官兵的住房、用电、吃水、洗澡和看病难等问题，绝大部分官兵住进了基础设施齐全的制式楼房，伙食标准人均每天增加一元，饮食实现了由温饱型向营养型的转变。本项目前