1.如何看地(培训)

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1、1“诺曼底登陆”系列培训诺曼底登陆第一课：如何看地3看地时要注意的几个问题：1.了解地块所在区域的经济、配套、交通、环境等条件；2.了解开发商拿地背景3.思考地块开发方向（土地如何分类）；4.对地形地势、景观资源进行研判，预判未来项目建筑布局。41.了解地块所在区域的经济、配套、交通、环境等条件.5Part2龙华新规划1新城规划2交通利好3区域楼市现状6新城规划根据《深圳市住房建设规划（2006-2010）》，片区作为深圳四大重点开发地区首位，誉为“龙华新城”。龙华新城包括北至和平路、东至梅观高速、西侧和南侧至特区行政加线的区域，总用地面积为23平方

2、公里。龙华新城定位：依托深圳新客站、国家铁路和轨道4、5号线的建设，将龙华二线拓展区建设成为区域性交通枢纽和综合服务的现代化新城区。Part2龙华新规划7华南地区连接香港和珠三角地区重要的内陆物流“枢纽港”。以地铁、快速路网等交通建设为发展契机，汇聚车流、人流、物流核心。京广线与东南沿海高速铁路客运专线的终点站和交汇点。无缝连接香港、福田、南山、宝安中心区，沿线地铁商业开发机遇。福龙路、新区大道、留仙大道等。内外交通畅通无阻。Part2龙华新规划－交通规划利好交通规划利好龙华新客站地铁4、5号线快速路网建设华南国际物流中心8梅观高速布龙公路人民路民治

3、路梅龙路南坪快速路网交通规划和平路上塘路：直接连通梅林关07年新区大道：直接连通梅林关07年留仙大道：直接连通南山西丽07年福龙路：直接连通福田和龙华本项目Part2龙华新规划－便捷的路网9区域内楼盘开发水平较高，以大社区、高品质产品、高附加值（赠送面积）、高水平园林景观设计和相对关内的低价格为核心竞争力。星河丹堤Part2龙华新规划－区域楼市总结锦绣江南四期高赠送面积的春华四季园碧水龙庭特色园林102006-2007年供应量井喷，区域内竞争压力较大。据统计，龙坂区域06年推出楼盘达20个之多，其中不乏大盘。07年仍然是龙华的推盘高峰。碧水龙庭2、3

4、期梅陇镇2、3期7万,750套4万,400套2期720套7万，约500套别墅8.5万，400套13.6万，1218套2006年下半年2007年上半年2007年下半年星河丹堤8万，约500套珠江旭景2期6万，约1000套13.9万，约1300套，4.8万，488套13万，约1300套世纪春城四期春华四季园万科第五园三期阳光第五季景观高层5.5万500套复式154套套数:约7706套Part2龙华新规划－区域楼市总结2008年滢水湾23万绿景项目18.8万中航项目24.7万11龙坂区域楼价追赶宝安中心区。“龙坂”作为07年关外核心置业区域，目前价格尚处于

5、关外同等区域的中等水平，价格仍存在较大的上扬空间。宝安区龙华南山区福田区罗湖区龙岗中心城区10528元/平米19477元/平米19183元/平米15868元/平米11328元/平米10250元/平米以下区域均价为国土资源局备案07年7月新房成交价格(注:不计星河丹堤与圣莫丽斯)Part2龙华新规划－区域楼市总结12项目名称套数二房小三房大三房四房其他121874-79，16%95-108，26%110-120，44%130-143，13%250-28393855-75，32%91-97，43%104-11011%—20-35，,30-48，14%50

6、070-8090-100—125-1351300√√√—500—97-10745%122-14035%19820%103470-7590-100110-120165-235120084-90约10%120-130约20%140-160，约35%180-250约35%4887049%89-10649%复式75065-8085-120101-125130-180复式碧水龙庭2、3期梅陇镇2、3期星河丹堤珠江旭景2期世纪春城四期春华四季园万科第五园三期阳光第五季风和日丽B组团结论：户型面积相似，套数比接近，以90-120㎡三房竞争最为激烈。这也是片区内90

7、平米以上户型为主的最后时代。本项目入市时，产品同质化、户型全面竞争Part2龙华新规划－07年片区产品供应分析13深圳明星,未来置业热点06年龙华市场推售量占深圳市总推售量的14.2%，与宝安中心区、龙岗中心城并驾为06年深圳三大热点片区。品质提升龙华从大盘时代逐渐步入品质时代，在金地、城建、星河等大牌开发商的打造下，在产品设计及营销创新上将带来进一步的提升。销售红火受深圳大势影响，虽然房价节节高，但各盘销售红火，部分新盘开盘即售超80%。价格四级跳06-07年龙华楼价由6500-7500-8500-1.1万元，实现价格节节高.Part2龙华新规划－

8、区域楼市总结142.了解开发商拿地背景15Part3拿地背景和项目情况1拿地背景2项目基本状况3ＳＷＯＴ分析