同策—上海杨浦区和平花苑创业者公寓定位策划60页

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1、-65-就和平花苑的特质来看，优势资源多于软性资源，极具可塑性和潜力，如景观资源和交通资源等。但是由于本案一期已经建成，且为住宅，因此从上市销售的角度来讲，本项目要提升办公的价值并非易事。如要塑造更多的价值，必需从三个方面去做：Ø要将本案项目的概念用发展和办公的概念来替代Ø地段优势资源的全面整合Ø在整合资源的基础上需要添加个性化的元素本案作为以办公为主导的项目，其核心理念包括两个层面：核心发展理念与核心主题理念。理念营造并非易事，因此我们需要在整合营销过程中突出创新操作的思路,使本案在市场竞争中独树一帜，成为大连路商务服务区的“领头羊”。5.1-9,,services,andma

2、kethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve-65-创新操作一：创业者公寓定位核心――市场调研影响办公物业开发成功的因素很多，如办公楼市场的繁荣程度及其影响力、办公分布格局、办公物业所处区域（或CBD）的办公环境、竞争对手的实力

3、等等。因此在操作本案时，市场调研成了成败的桥头堡。调研种类所需资料/研究范围办公楼市场研究对上海的办公楼市场作出基础分析，找出办公楼的分布格局区域办公环境研究对周边区域所有的办公项目产品做基本调研，如层高、标准层面积、装修标准等竞争对手分析包括租金、售价、竞争项目面积，基本状况及竞争者研究等等客户研究对研究范围内客户的的个别需求、经营类型等5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrail

4、transitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve-65-一、上海市办公楼市场综合研究1、上海市办公楼市场综述上海的办公楼市场经过十年来的发展，目前，已具备相当的发展规模，且逐步形成板块区域性规模发展态势，优质办公楼物业层出不穷，目前上海办公楼发展具一定特色和规模的办公区，主要分布在八大板块，即：浦东板块、人民广场及外滩板块、南京西路沿线板块、淮海路沿线板块、长宁虹桥地区板块、肇嘉浜路沿线板块、长寿路以及新客站不夜城沿线板块以及北外

5、滩地区板块。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheningpublictransportinvestment,establishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve-65-2、上海销售型办公楼市场分析（1）概况n可售型办公物业缺乏的历史成因长期以来，上海办公楼市场一直是以租为主，分析其原因是1

6、993-1995年沪上办公楼市场供应量过大超出有效需求以及1997年的亚洲金融危机的爆发，导致沪上整体办公物业租金价格较低，租户选择物业更趋节约办公成本。加之期间大部分开发商来自境外，他们看好上海的市场发展前景，更愿意保留其优质物业作为长期置业的产业，因此大部分采取只租不售的策略。n目前市场保持良性运转而今市场回升，大部分甲级办公楼出租率都达到95%以上，租金上涨，使得办公楼销售市场逐渐转好。沪上售价在2000-2500美元/平方米的甲级办公楼，以实际租金达到每天0.60-0.80美元/平方米计算，租金回报率将达到8-12%。因此，在中国稳定快速发展的经济环境下，并在高租金回报的

7、推动下，一些企业开始考虑变租赁为购买，在满足自用方面的需求下扎根上海进行中长期发展，从而加大了对于销售型高标准办公楼的需求量。n客户来源主要需求将来自于：各类大型金融服务机构、以及发展十分活跃的民营和私人企业、还有就是归国的“海龟”人士，或将海外的业务重心转移到上海，或在上海设立分支机构，从事IT、电子、科技等现代服务业，这些人士将会从自用的角度考虑购置相应的办公物业。5.1-9,,services,andmakethecitymoreattractive,strengtheni