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3、lishedasthebackboneoftheurbanrailtransitmulti-level,multi-functionalpublictransportsystem,thusprotectingtheregionalpositionandachieve 新合同如何签 合同第六条是关于“付款方式及期限”的约定，这一条的约定对购房人相当重要。 不同的付款方式 付款方式分为一次性付款和分期付款。分期付款有两种情况：一种是购房人自己将房款分期付给房地产商；另一种情况是首期购房人直接付给房地产商，余款通过贷款由银行付给房地产商，购房人分期向银行还贷，在这种情况下，对
4、房地产商来讲，付款是分两期，但购房人办下贷款，实际等于向房地产商已付清全款。 搞清这个问题，购房人和房地产商发生争议时就可搞清在不同分期付款情况下，要求房地产商赔偿的金额基数是不同的。前一种情况下，是购房人已付给房地产商的房款；后一种情况是全部房款，而不是首期和已向银行还的贷款。 付款期限的学问 付款期限与购房人利益直接相关，笔者建议购房人不论是一次性付款还是分期付款，最好在该条中将第一次付款的时间约定为“合同在政府做完备案登记后（ ）天内”。这样做的好处是：1．借助备案查证房地产商提供的“五证”真伪；2．借助备案查证自己所买的房子有没有被抵押；3．为贷款创造前提条件，避
5、免房地产商拖着不备案影响办理贷款；4．避免合同无法备案情况下退款的麻烦。 分期付款的期限也有多种形式：购房人自己分期付的，通常是先交首付，然后等接到房地产商的交房通知后再交第二笔钱；分三期的，第三笔钱等入住后一定时间内再缴纳。这种做法，购房人交的总房款通常会比一次性付款交的多，但同时可以减少期房可能发生的损失，比如房子“烂尾”，再如房价下跌幅度超过首付及购房人自己经济状况发生变化等等。 贷款分期付款的通常都是若干年才付清，这里的关键是除了首付，分期付款从何时开始，换句话说就是贷款银行何时把购房人的贷款交给房地产商。这个时间可以是从贷款手续一办好就开始，也可以是在房屋交付时开
6、始，笔者认为后者对购房人更有利。 当然，如何付款不是购房人一厢情愿的事，如果房地产商自己没有实力，一定要靠购房人的钱盖房子，他们通常不会同意购房人第二期付款的时间拖到交房时的，在这种情况下，购房人除了争取，只能自己决定是否买这个房地产商的房子。 不同贷款的选择 由于购房金额庞大，购房人买房，通常没有能力靠已有的存款支付房款，只能通过向银行贷款来完成，即使有能力的购房人，也经常会出于对期房的风险和资金利用的考虑而向银行贷款。 房屋贷款主要分为公积金贷款、商业住房贷款和组合贷款。 公积金贷款由于是政策性贷款，相对来讲利息最低，由于它的资金来源是职工向住房资金管理中心缴纳的
7、公积金，因此，只有缴存住房公积金的购房人才能申请，贷款额度也受到严格限制。当住房资金管理中心收到的公积金发生不足时，办理的时间会减慢甚至会暂停，对于急着靠购房人缴纳的房款盖房的房地产商，有可能会不同意购房人采用公积金贷款的方式进行付款。 商业贷款完全属于银行的商业性活动，相对来讲利息最高，由于钱来自银行，在银行能接受的风险范围内，贷款额度通常不会受到什么限制。当然没人愿做赔本的买卖，如果银行不愿提供足额贷款，一定是银行认为贷款人不还款时，通过拍卖抵押的房子，无法全部收回贷出去的款。 组合
